Định giá đất: Thất thu, kéo lùi tiến độ cổ phần hóa

27/03/2019, 09:23

TCDN -
Định giá đất thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường, không tính giá trị đất đai, lợi thế sử dụng đất đai vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa… đang khiến ngân sách thất thu, tiến độ DNNN bị chững lại.

Nguy cơ trục lợi từ đất


PGS. TS Nguyễn Văn Xa, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản, Bộ Tài chính nhận định, quy định về định giá đất tại điểm c khoản 1 Điều 112, Điều 113 Luật Đất đai 2013; điểm l khoản 1 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất chưa phù hợp với thực tế của thị trường. Điều này dẫn đến phát sinh và phát triển hành vi trục lợi từ đất đai.

Giá đất do Nhà nước quy định thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường. Thời gian tới sẽ tiếp tục có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản trục lợi. Khi các dự án BT được thực hiện, nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để kinh doanh bất động sản, người có đất nông nghiệp nếu phù hợp quy hoạch sẽ chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở; những người có vị trí thuận lợi sẽ nhận chuyển nhượng các loại đất dưới nhiều hình thức, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để kiếm lời, nhất là ở địa bàn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…. Năm 2019 sẽ có nhiều DNNN thực hiện cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất, nguy cơ tái diễn tình trạng sau một thời gian xin chuyển mục đích sử dụng đất để kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp khối kinh doanh thương mại, dịch vụ (lương thực, thực phẩm, bách hóa…) có hàng trăm vị trí đất vàng sẽ là cơ hội cho các hành vi trục lợi từ đất đai. Do đó, việc giá đất Nhà nước quy định thấp, được định giá bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là mặt bằng màu mỡ cho các hành vi trục lợi từ đất đai. Điều này dẫn đến suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển.

Theo quy định của pháp Luật đất đai hiện hành tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở đều không phải đấu giá mà thực hiện định giá để thu tiền sử dụng đất. Việc định giá được thực hiện bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Song bảng giá đất do các địa phương quy định thấp nhiều hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường (có thể nói là tạo một khoảng cách biệt lớn) lại là một căn cứ quan trọng để tổ chức tư vấn thực hiện định giá và hội đồng thẩm định thực hiện thẩm định, hơn nữa là một căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Khoảng cách lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất phổ biến trên thị trường mà tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và cả kết quả phê duyệt giá đất thu tiền sử dụng đất cũng không lấp đầy, dẫn đến từ ngày 1/7/2014 đến hết năm 2016 có 60 dự án chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để đầu tư kinh doanh bất động sản có giá đất tính thu tiền sử dụng đất thấp. Việc này sẽ tiếp tục diễn ra và ở mức độ cao hơn khi thực hiện cổ phần hóa DNNN, khi thực hiện dự án BT, Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư mới… trong khi, đất thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp, do đó sẽ có thất thoát lớn làm suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai của Ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển.


Khó đảm bảo chất lượng, tiến độ cổ phần hóa


Theo Kiểm toán Nhà nước, hầu hết các tập đoàn, tổng công ty khi cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2015 đều không tính giá trị đất đai, lợi thế sử dụng đất đai vào giá trị doanh nghiệp. Các thông số cơ bản xác định giá đất đều không thể hiện hết tính hiệu quả trong xác định giá trị DNNN khi cổ phần hoá.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Minh Sơn cho rằng, thực tế, một số doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa nhưng không tính vào giá khởi điểm để đấu giá bán cổ phần nên giá trúng đấu giá cao hơn nhiều giá khởi điểm như Công ty cổ phần khách sạn Kim Liên có giá khởi điểm bán đấu giá là 30.600 đồng/cổ phần nhưng giá trúng lên tới 274.200 đồng/cổ phần. Hay có trường hợp thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm theo Nghị định số 59/2011/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, tiền thuê đất cũng không tính vào giá trị doanh nghiệp... Tóm lại, vấn đề đất đai trong cổ phần hóa còn lùng nhùng và nếu không gỡ được nút thắt này, thì không thể đảm bảo chất lượng cũng như tiến độ cổ phần hóa DNNN.

Theo ông Lê Mạnh Hùng, Phó cục trưởng Cục Phát triển doanh nghiệp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, việc các địa phương chậm phê duyệt phương án sử dụng đất, nhất là đối với các doanh nghiệp có đất tại nhiều địa phương, đã dẫn đến việc phê duyệt quyết định cổ phần hóa của doanh nghiệp không kịp tiến độ.

Các quy định về cổ phần hóa chưa xử lý triệt để một số vướng mắc liên quan đến các nội dung về xác định giá trị doanh nghiệp (xác định giá trị đất và tài sản, sắp xếp và xử lý đất đai...), dẫn đến thời gian xây dựng phương án cổ phần hóa kéo dài, không hoàn thành đúng kế hoạch được giao.

Ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính cho biết, xác định giá trị đất trong cổ phần hóa các DNNN là vấn đề “nóng” vì nhiều lý do. Để khắc phục kẽ hở trong xác định đất phục vụ cho định giá doanh nghiệp cổ phần hóa, Chính phủ đã ban hành Nghị định 126/2017/NĐ-CP với nhiều nội dung mới. Theo đó, tinh thần quan trọng là quy định rõ ràng khi sắp xếp, cổ phần hóa DNNN, doanh nghiệp phải công khai có bao nhiêu khu đất, ở vị trí nào, đang sử dụng vào mục đích gì, sau cổ phần hóa có sử dụng tiếp không, nếu không phải bàn giao lại cho Nhà nước.

Vấn đề đặt ra là có những khu đất sau cổ phần hóa, doanh nghiệp không sử dụng, nhưng vẫn “ôm”. Vướng mắc này khiến công đoạn xác định giá trị đất đai trong xác định giá trị doanh nghiệp mất nhiều thời gian.

Về quy trình xác định giá trị đất, Luật Đất đai đã quy định cụ thể, nhưng trên thực tế tổ chức triển khai còn lúng túng, thậm chí có sự du di, nên ảnh hưởng đến tiến độ cổ phần hóa. Trong một số trường hợp, khi xác định giá trị đất đai doanh nghiệp chưa tháo gỡ được vướng mắc có thể chọn cách “treo” lại để doanh nghiệp hậu cổ phần hóa giải quyết tiếp. Tuy nhiên, theo quy trình mới, doanh nghiệp phải xử lý dứt điểm các vấn đề về đất để đảm bảo xác định giá trị doanh nghiệp minh bạch, xác thực. Quy trình mới này đòi hỏi doanh nghiệp phải làm chặt chẽ ngay từ đầu, nên trong quá trình triển khai doanh nghiệp cảm thấy khó, mất nhiều thời gian. Tuy nhiên, cách làm này đảm bảo minh bạch, tránh phát sinh tranh chấp về đất đai, cũng như giá trị doanh nghiệp hậu cổ phần hóa.

Theo PGS. TS Nguyễn Văn Xa, bên cạnh việc thực hiện nguyên tắc giá đất được định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, cần nghiên cứu không nên áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập. Bởi hai phương pháp này dễ dẫn đến kết quả định giá thiếu đảm bảo độ tin cậy hoặc bị lợi dụng. Không áp dụng để các nhà đầu tư đề xuất dự án, thay vào đó thực hiện đấu thầu tư vấn lập dự án đầu tư.

Riêng các hợp đồng BT, đối với các trường hợp Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, các trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không thực hiện đấu giá đất như sau: Một là, hủy các dự án đã, đang thực hiện, đang còn trong ngăn kéo kể từ sau ngày 01/07/2014 đến nay. Hai là, Thanh tra toàn bộ các dự án được lập và thực hiện từ ngày 01/07/2004 đến ngày 01/07/2014. Việc này do thanh tra chính phủ, thanh tra bộ Tài nguyên và Môi trường, thanh tra Bộ Tài chính thực hiện...


Mai Hà - Tạp chí TCDN tháng 3/2019