TCDN - Mỗi năm lực lượng này kết nối cung cầu thành công, hàng năm lên tới trăm ngàn sản phẩm bất động sản, với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng. Ngày nay, rất hiếm hoi dự án bất động sản chào bán trên thị trường mà không phải do các đơn vị phân phối, sàn giao dịch bất động sản.

Tóm tắt

Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2008 đến nay có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, và khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công thông qua môi giới. Tính đến thời điểm này đã có 282.139 giao dịch thành công, trong đó tại Hà Nội có hơn 79.500 giao dịch và tại TP. Hồ Chí Minh có hơn 85.000 giao dịch.

Tuy nhiên, vẫn còn những tồn tại, hạn chế trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Đáng chú ý là nguồn nhân lực thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng. Đội ngũ môi giới bất động sản hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức pháp luật căn bản trong lĩnh vực này, nặng tính “chụp giật”, kiếm lời, chưa tôn trọng khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Mặt khác, một số quy định pháp luật về quản lý hoạt động môi giới hiện nay còn khá lỏng lẻo dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân môi giới có cơ hội lách luật, trốn thuế.

Thực trạng

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, lực lượng hành nghề môi giới bất động sản hiện có khoảng 300.000 người tham gia. Mỗi năm lực lượng này kết nối cung cầu thành công, hàng năm lên tới trăm ngàn sản phẩm bất động sản, với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng. Ngày nay, rất hiếm hoi dự án bất động sản chào bán trên thị trường mà không phải do các đơn vị phân phối, sàn giao dịch bất động sản.

Ngược lại trong hoạt động kinh doanh, sàn giao dịch, môi giới bất động sản luôn phải chịu đựng áp lực, cạnh tranh khốc liệt, thậm chí cả những sự bất công đối với sàn giao dịch để có thể nhận được dự án, sản phẩm bất động sản. Ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh phải giảm phí hoa hồng, phí môi giới xuống mức thấp nhất, để cạnh tranh. Sàn giao dịch, môi giới bất động sản còn phải chuẩn bị 1 lương tài chính không phải là nhỏ, thường giao động từ 30 - 50 triệu đồng để nộp cho cơ quan Trung ương trên một căn hộ được nhận bán. Có những dự án, khoản tiền phải nộp này lên đến cả 100 tỷ đồng. Thông thường các sàn giao dịch đều phải đi vay và gặp rất nhiều rủi ro như: trả lãi, lãi quá hạn vì tiêu thụ chậm…. Đây là khoản chi phí lớn nhất mà những tổ chức, cá nhân làm môi giới bất động sản phải đối mặt. Nhiều sàn giao dịch bất động sản phải chịu cảnh thua lỗ, nợ nần bởi các khoản chi phí này. Tệ hơn, nhiều sàn giao dịch sau khi đã hoàn thành bán sản phẩm cho dự án. Nhưng lại bị chây ì hoàn trả tiền ký cược, thậm chí cả tiền công môi giới.

Thêm nữa, trong môi trường cạnh tranh rất khốc liệt, các môi giới bất động sản phải luôn vận động nếu như không muốn bị hất văng ra khỏi thị trường. May mắn được vào làm ở những sàn giao dịch uy tín, có nhiều nguồn sản phẩm để bán thì họ phải đối mặt cạnh tranh nội bộ. Vì những sàn giao dịch này thường rất đông nhân viên, cạnh tranh giành giật khách hàng diễn ra hàng ngày.

Môi giới và sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh doanh trong môi trường yếu và thiếu hệ sinh thái tốt dành cho họ. Đơn cử như: Những nội dung bảo vệ quyền, lợi ích cho môi giới bất động sản trong luật pháp là rất yếu, chưa đủ để xử lý đòi hỏi công bằng khi họ bị xâm phạm lợi ích. Thông tin thị trường bất động sản rất hạn chế, không rõ ràng. Thường là phải tự đi khai thác, tìm hiểu, tự trang bị; Quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề bị xem nhẹ; Muốn được học hỏi, đào tạo nâng cao kỹ năng nghiệp vụ thì rất hiếm môi trường đào tạo chuẩn mực; muốn được nhận chứng chỉ hành nghề cho đúng quy định, nhiều địa phương rất hạn chế tổ chức, thậm chí từ chối tổ chức…

Những vấn đề nêu trên, cho thấy vai trò của môi giới bất động sản là vô cùng quan trọng trong phát triển kinh tế Việt Nam. Nhưng họ lại đang bị thiếu đi sự quan tâm tương xứng từ xã hội và pháp luật. Việc thiếu quan tâm và buông lỏng quản lý của pháp luật, còn là nguyên nhân tạo ra mảng tối của nghề môi giới bất động sản.

Nhìn vào lực lượng môi giới bất động sản Việt Nam, tuy lực lượng hành nghề đông nhưng phần lớn trong số họ đạt chất lượng kém, thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Trong số đó không ít hành nghề tay ngang, chớp nhoáng, chộp giật. Nếu so sánh với thế giới, môi giới bất động sản Việt Nam thiếu tính chuyên nghiệp, chuẩn mực và đạt trình độ kém. Môi giới bất động sản tay ngang còn lại có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng loạn thị trường. Làm thị trường suy yếu đổ vỡ nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo khách hàng. Bằng dự án ma, ảo, bằng quảng cáo, đưa thông tin thất thiệt. Gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu các chủ đầu tư chân chính. Thậm chí lừa dối vô trách nhiệm với khách hàng, đối tác, chủ dự án bất động sản…

Nguyên nhân khiến môi giới bất động sản bị hạn chế và chưa được ghi nhận. Thứ nhất, về môi giới bất động sản: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, khi hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo. Đây là nguyên nhân bất cập rất lớn, là nguyên nhân môi giới bất động sản Việt Nam có đến 90% không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Đặc biệt là ý thức trách nhiệm với xã hội, cộng đồng và thị trường, của môi giới bất động sản là rất thấp. Việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng rất yếu và thiếu. Ở một số địa phương không quan tâm thực hiện chức năng này. Một số địa phương khác có tổ chức cũng chỉ là cho có. Dẫn đến hiện nay, chỉ ước đạt 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề. Mà kể cả môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp luật, thì trình độ và năng lực cũng chỉ đạt để tổ chức thực hiện bán hàng (Sale). Nhân viên môi giới bất động sản Việt Nam đạt trình độ theo chuẩn quốc tế ước khoảng 10%. Nhóm đối tượng này cơ bản được đào tạo qua các khóa học cơ bản, nâng cao hoặc được đào tạo từ nước ngoài.

Một số điểm nữa của môi giới bất động sản Việt Nam là hoạt động ở đâu, kinh doanh cái gì? Đều không bao giờ báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước, pháp luật có quy định nhưng lỏng nên khó xử lý. Do vậy, rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.

Thứ hai, về sàn giao dịch bất động sản: Quy định pháp luật không bắt buộc các dự án bất động sản phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch. Nên việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của bất động sản. Nhằm bảo vệ lợi ích cho khách hàng, bị xem nhẹ và đùn đẩy trách nhiệm. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư tự ý hoặc tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định của pháp luật. Thậm chí dự án ma như trường hợp Alibaba.

Không ít sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động đã không tuân thủ quy định phải đăng ký, phải báo cáo kết quả hoạt động. Với cơ quan quản lý thị trường bất động sản địa phương. Nhiều sàn giao dịch bất động sản đã trở thành đối tượng chính tạo ra sốt đất, lũng đoạn thị trường bất động sản ở nhiều địa phương. Gây hệ lụy xấu cho sự phát triển bền vững của thị trường nói riêng và kinh tế địa phương nói chung. Cũng như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản thực sự chuyên nghiệp hiệu quả ở Việt Nam. Thực sự tuân thủ pháp luật chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 10%.

Thứ ba, hành vi thị trường. Khách hàng, người tiêu dùng chưa thật sự coi trọng, tôn trọng môi giới bất động sản. Chỉ coi họ là người có thông tin, giới thiệu và chỉ trỏ. Rất ít khách hàng có khái niệm môi giới bất động sản là người được giao làm đại diện ủy thác của họ. Để thực hiện tác nghiệp tìm kiếm sản phẩm bất động sản phù hợp, đánh giá, định giá pháp lý, chất lượng, giá trị thương thảo và hoàn tất mọi thủ tục giao dịch đúng quy định, bảo đảm quyền lợi cho mình. Người bán nhà, chủ đầu tư dự án bất động sản thì coi môi giới bất động sản là đối tượng được thuê đi bán hàng, chứ không phải là người đại diện cho mình. Có trách nhiệm thực hiện hoàn tất hồ sơ bàn hàng, định vị sản phẩm, đánh giá phù hợp thị trường kết hợp hiệu quả, truyền thông, quảng cáo bán hàng, tư vấn các giải pháp dịch vụ trước, trong, sau bán hàng cho khách hàng nhằm giữ gìn uy tín và nâng cao hình ảnh cho bên bán.

Từ quan điểm môi giới chỉ là bên bán thuê, cần việc nên họ thường chèn ép môi giới, bắt môi giới phải ký cược tiền chiếm dụng vốn, đôi khi lên đến cả trăm tỷ mới cho bán hàng. Thậm chí ép môi giới phải tiếp tay làm trái quy định pháp luật. Vì chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới bất động sản vẫn bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực như nêu trên. Do vậy cộng đồng, xã hội coi môi giới bất động sản chỉ là cò mồi và không được trân trọng.

Xây dựng văn hóa kinh doanh của sàn giao dịch

Trong Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản, các chuyên gia đặc biệt quan tâm và đưa ra nhiều đề nghị bổ sung quy định chặt chẽ về nội dung chương trình đào tạo, cấp chứng chỉ đã hoàn thành khóa đào tạo về hoạt động môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM kiến nghị, để hướng đến một thị trường dịch vụ chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, phải cần một số giải pháp đồng bộ từ chính sách của Nhà nước. Trong đó, tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về pháp luật kinh doanh, đạo đức hành nghề môi giới. Quy định bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ. Đặc biệt, cần quan tâm việc cập nhật kiến thức hàng năm cho nhân viên môi giới và xây dựng văn hóa kinh doanh của sàn giao dịch.

Tại Dự thảo Hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung pháp luật kinh doanh bất động sản theo phương án các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới.

Theo đó, các sàn giao dịch sẽ trở thành tổ chức trung gian có trách nhiệm và nghĩa vụ thẩm định pháp lý của bất động sản, công bố, niêm yết thông tin; chịu trách nhiệm và bồi thường cho khách hàng nếu có sai sót xảy ra. Môi giới viên sẽ cần có chứng chỉ hành nghề và mã số công nghệ.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định đây là hướng đi đúng đắn và cần thiết để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và nâng tầm hoạt động môi giới bất động sản.

Đề xuất này đã lấy tính minh bạch của thị trường làm căn bản và quyền, lợi ích của người tiêu dùng làm nền tảng bảo vệ. Để bảo vệ được người tiêu dùng thì phải có một đơn vị đứng ra chịu trách nhiệm trước khách hàng và duy trì sự tích cực của thị trường.

“Từ trước đến nay, các môi giới hoạt động không cần tuân thủ quy định của pháp luật vì thực tế, luật còn đang lỏng. Thậm chí có chứng chỉ xong, môi giới viên hoạt động thế nào cũng không ai kiểm soát được... Môi giới trong tương lai phải có mã số định danh để quản lý được hoạt động hành nghề. Họ phải được đào tạo, sát hạch, cấp chứng chỉ, có trình độ nghiệp vụ và phải được quản lý bằng các hệ thống công nghệ. Tất cả những thông tin về môi giới viên và hoạt động của họ phải được đưa lên hệ thống số để được quản lý khoa học, chặt chẽ, thông suốt. Các đơn vị chức năng nhờ vậy không mất nhiều thủ tục, thời gian kiểm soát” - ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Theo các chuyên gia kinh tế, việc ứng dụng chuyển đổi số sẽ giúp chất lượng và tính minh bạch của thị trường tốt lên, tính chuyên nghiệp của cá nhân môi giới sẽ được đòi hỏi cao hơn. Như vậy, chất lượng tốt hơn thì thị trường và người tiêu dùng sẽ được hưởng lợi. Do vậy, cần phải có những cách thức quản lý vừa thông thoáng, vừa chặt chẽ và chú trọng vào khâu hậu kiểm, thì đó là giải pháp cơ bản để nâng cao chất lượng hoạt động môi giới. Đây là những điểm mà điều chỉnh luật, xây dựng lại cơ chế, áp dụng hệ thống quản lý công nghệ để kiểm soát tốt thị trường.

Giải pháp

Trước thực trạng nêu trên, môi giới bất động sản rất cần thiết phải tạo ra giá trị cao hơn, vai trò phải thực sự quan trọng đối với nền kinh tế với thị trường bất động sản và với xã hội. Cụ thể:

Đối với thị trường, khách hàng, người tiêu dùng: Đóng vai trò thẩm tra, thẩm định, kiểm soát, giám sát. Về pháp lý, chất lượng, cam kết từ chủ dự án, sự phù hợp của giá cả đối với thị trường và tiến độ.

Đối với quản lý Nhà nước: Vai trò thu nhập, tổng hợp dữ liệu, xây dựng các báo cáo chi tiết và chính xác về thị trường bất động sản Việt Nam và các khu vực. Vai trò phản biện và đóng góp quan điểm để hoàn thiện hệ thống hành lang pháp lý; Tạo môi trường tốt cho thị trường bất động sản.

Đối với thị trường quốc tế: Đóng vai trò kết nối, giao thương hàng hóa, sản phẩm trong và ngoài nước hiệu quả phù hợp chuẩn mực.

Để môi giới và sàn giao dịch bất động sản Việt Nam có thể tạo ra được vai trò thực sự quan trọng như vậy cần tập trung vào ba giải pháp:

Thứ nhất, cần điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng: Mọi giao dịch bất động sản đều phải qua sàn giao dịch. Sàn giao dịch phải là cơ sở thẩm định, thẩm tra về bất động sản. Phải có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước quyền lợi của khách hàng và pháp luật; Môi giới bất động sản trước khi được cấp chứng chỉ hành nghề, buộc phải đào tạo để có đủ kiến thức và hiểu rõ về vai trò của môi giới bất động sản; Môi giới bất động sản sau khi được cấp chứng chỉ hành nghề, sẽ được cấp mã số công nghệ. Quản lý môi giới và hoạt động của môi giới sẽ được ứng dụng công nghệ số; Sàn giao dịch bất động sản phải là tổ chức hoạt động có điều kiện, đủ năng lực tham gia thẩm tra, thẩm định bất động sản khi tham gia trị trường có tài chính để đảm bảo chịu trách nhiệm trước pháp luật, đối tác và khách hàng khi để xảy ra sai sót; Bổ sung vai trò của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tham gia cùng Sở Xây dựng các địa phương, tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới bất động sản; Quản lý quy hoạch, dự án bất động sản và đặc biệt là sản phẩm bất động sản bằng công nghệ số; Bổ sung quy tắc đạo đức, văn hóa ứng xử nghề môi giới bất động sản, chương trình đào tạo và thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề.

Thứ hai, môi giới bất động sản phải nâng cao hơn vai trò của họ đối với xã hội, thị trường bất động sản và người tiêu dùng. Họ phải là chỗ dựa vững chắc cho khách hàng, bảo vệ lợi ích cho khách hàng và thậm chí cả chủ bất động sản.

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải thực sự trở thành nơi giao dịch bắt buộc và tập trung. Sàn giao dịch phải là trung tâm thương mại chuyên biệt cho hàng hóa bất động sản. Đến với sàn giao dịch bất động sản khách hàng hoàn toàn tin tưởng vì sản phẩm đã được thẩm định, thẩm tra: Đủ điều kiện pháp lý, thông tin đầy đủ rõ ràng, minh bạch, giá cả phù hợp với thị trường… Khách hàng và cả chủ đầu tư bất động sản đều được bảo vệ quyền lợi và lợi ích. Mọi thủ tục giao dịch, giao nhận, thanh toán và pháp lý, đều được hướng dẫn, tư vấn và hỗ trợ tại sàn.

Tài liệu tham khảo:

1. Bùi Mạnh Hùng (2007), Kinh tế xây dựng, NXB Xây dựng

2. Công nghệ 4.0 có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản. https://datnendep.vn/tin-tuc/cong-nghe-4-0-co-tac-dong-nhu-the-nao-den-thi-truong-bat-dong-san/

3. Siết hoạt động môi giới bất động sản. https://www.sggp.org.vn/siet-hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-772942.html

4. Đề xuất tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. https://dangcongsan.vn/kinh-te/de-xuat-thao-go-kho-khan-cho-cac-doanh-nghiep-bat-dong-san-bi-anh-huong-boi-Covid-19-590311.html

5. Siết chặt quản lý hoạt động môi giới bất động sản là cần thiết. https://diendandoanhnghiep.vn/siet-chat-quan-ly-hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-la-can-thiet-207689.html

ThS. Nguyễn Thế Kiên

Công ty TNHH Đầu tư TMDV SK