TCDN - Bàn về giải pháp khơi thông dòng vốn thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng lành mạnh hoá thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tốt nhưng cần phải tiến hành đúng cách, tránh tình trạng "bắt chuột làm vỡ bình" ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Tại Hội thảo về "Khơi thông dòng vốn cho bất động sản" ngày 9/5, nhiều chuyên gia kinh tế đã bày tỏ nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam cũng như hiến kế nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.

PGS.TS. Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho hay, để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững.

“Để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. “Sự sống” của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn”, PGS. TS. Ngô Trí Long khẳng định.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đã chỉ ra 5 nguồn vốn đầu tư vao thị trường bất động sản trong nước thời gian qua, bao gồm: Vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).

Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh.

“Trong giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp thiếu vốn trong khi vay ngân hàng cần tài sản đảm bảo, quy trình mất thời gian; vay vốn lưu động không được nhiều do sản xuất - kinh doanh khó khăn nên phải tìm cách huy động vốn mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh. Trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn tích cực cho các doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Kênh gọi vốn trái phiếu đóng vai trò quan trọng với doanh nghiệp và san sẻ gánh nặng cho các ngân hàng, định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn”, PGS.TS. Ngô Trí Long nhìn nhận

Ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội: “Nguồn vốn trên thị trường chứng khoản và các quỹ đầu tư hay các thể chế tài chính phi ngân hàng khác sẽ đảm bảo cung cấp nguồn vốn dài hạn cho thị trường này. Do đó, cùng lúc tăng cường cấp vốn ngắn hạn và đồng thời phát triển các thể chế để thúc đẩy phát triển thị trường vốn trung và dài hạn khác. Cần có sự cải thiện rất đồng bộ của hệ thống thể chế, chính sách của chúng ta trong phát triển thị trường vốn và phát triển cung ứng tín dụng cho thị trường bất động sản.”

Ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín. Thị trường trái phiếu Việt Nam những năm gần đây đã phát triển mạnh mẽ về quy mô tuy nhiên do thiếu một cơ chế giám sát và các chế tài đủ mạnh mang tính răn đe nên gần đây kênh thu hút vốn này này đã bộc lộ nhiều rủi ro cho thị trường.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng lành mạnh hoá thị trường trái phiếu doanh nghiệp là tốt nhưng cần phải tiến hành đúng cách, tránh tình trạng "bắt chuột làm vỡ bình" ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế đòi hỏi cần có sự tiếp cận đa chiều và giải pháp đồng bộ để đảm bảo cho thị trường chứng khoán nói chung, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói riêng phát triển lành mạnh, minh bạch, bảo đảm sự bình đẳng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư, doanh nghiệp, nhà phát hành.

Theo đánh giá của GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, chỉ mỗi câu chuyện siết tín dụng hay câu chuyện thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối. Trong đó nguồn cầu chủ yếu đến từ kinh doanh kiếm lợi nhuận. Thực tế là do thiếu thu nhập nên người ta lao vào kinh doanh bất động sản, hình thức này vừa mang tính chất ảo, vừa mang tính thật. Chính vì thế, nếu chúng ta tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản thì nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng.

Đồng thời các chuyên gia cũng nhận định cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153/2020/NĐ-CP và Nghị định 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản...Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng đồng tình, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh, bền vững, cần thiết phải bổ sung khung pháp luật thật sự minh bạch, cụ thể, trước hết là pháp lý liên quan đến điều kiện phát hành trái phiếu và cam kết thực hiện thỏa thuận phát hành cùng với quy chế giám sát thực hiện. “Sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức năng cùng sự ủng hộ, đồng hành của xã hội có thể xây dựng được thị trường vốn nói chung cũng như thị trường trái phiếu nói riêng góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước”, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho hay.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phân tích thêm, trái phiếu chiếm tới một nửa số vốn trung dài hạn của quốc gia, là nguồn vốn rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Do đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, bằng mọi giá phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản để tạo điều kiện phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh.