TCDN - Một số doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để xây dựng cơ sở sản xuất theo đơn giá thỏa thuận với người có đất, đơn giá nhận chuyển nhượng cao hơn đơn giá bồi thường, hỗ trợ của địa phương gây khó khăn cho các dự án thực hiện thu hồi đất bằng phương án bồi thường hỗ trợ.

Tại Hội thảo tham vấn "Phát triển các thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp tại Việt Nam" sáng 13/2, ông Nguyễn Văn Tốn - Phó Vụ trưởng vụ Nông nghiệp, Ban Kinh tế Trung ương cho biết, hiện nay còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong thu hồi đất và công tác bồi thường.

Chuyển nhượng đất nông nghiệp: Còn nhiều bất cập

Cụ thể, theo ông Tốn: Chính sách, pháp luật đất đai thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất vẫn còn nhiều vướng mắc; việc quản lý, sử dụng đất lúa, chuyển đổi sử dụng đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi còn gặp nhiều khó khăn. 

Ngoài ra, quy định về chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa chưa phù hợp. Tại Khoản 3, Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”; Khoản 30, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.

Theo quy định trên hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; người cùng xã mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa. Quy định này làm hạn chế các quyền cơ bản của hộ gia đình, cá nhân trong giao dịch dân sự, dẫn đến việc tổ chức thi hành các văn bản pháp luật khác có liên quan đạt hiệu quả chưa cao, cản trở tổ chức, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp.

Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân ở mức 25% tính theo chênh lệch giữa giá chuyển nhượng trừ đi giá mua và chi phí hoặc 2% của giá chuyển nhượng (trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí) và 0,5% lệ phí trước bạ (trường hợp dồn điền đổi thửa thì được miễn lệ phí trước bạ).

Đặc biệt, một số doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để xây dựng cơ sở sản xuất ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo đơn giá thỏa thuận với người có đất, đơn giá nhận chuyển nhượng cao hơn đơn giá bồi thường, hỗ trợ của tỉnh, nên gây khó khăn cho các dự án thực hiện thu hồi đất bằng việc lập phương án bồi thường hỗ trợ.

Người dân có quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng chưa có quyền sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Tại điểm c Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất. Do đó khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì phải chuyển sang thuê đất. 

Bên cạnh đó, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khá cao, lợi nhuận trong sản xuất nông nghiệp thấp, nhiều rủi ro, cơ chế chính sách hỗ trợ chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất chưa đủ mạnh, nên thị trường đất nông nghiệp hoạt động trầm lắng, kém hiệu quả. 

"Thị trường cho thuê đất phát triển, thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa đồng bộ, tích tụ, tập trung đất đai để phát triển nông nghiệp nhưng chưa gắn kết đồng bộ giữa kinh tế của nông hộ, các hợp tác xã, hệ thống doanh nghiệp với khoa học - công nghệ và thị trường nên chưa thực sự mang lại hiệu quả mong muốn. Khó khăn trong việc thống nhất về giá đất khi thỏa thuận chuyển nhượng hoặc cho thuê đất khiến việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khó thành công, kéo dài' - ông Tốn nhấn mạnh.

Ngoài ra, quy định chỉ cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, còn tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân khác thì không được thực hiện quyền này, phần nào cũng gây nhiều bất cập.

Thị trường đất nông nghiệp kém phát triển

Theo ông Nguyễn Trung Kiên (Viện Chính sách và chiến lược PTNNNT), thị trường chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất trầm lắng. Tỷ lệ mảnh đất của hộ có nguồn gốc từ chuyển nhượng chiếm chưa tới 10%. Trong khi đó, thị trường cho thuê quyền sử dụng đất được đánh giá là sôi động hơn khi tỷ lệ hộ cho thuê quyền sử dụng đất cấy hàng năm là 17,1%, cây lâu năm là 2,2 %.

Tuy nhiên, thị trường góp vốn bằng quyền sử dụng đất ít phổ biến và số lượng trang trại trồng trọt tăng chậm, thu hút đầu tư doanh nghiệp nông nghiệp nông thôn hạn chế.

Ông Kiên cũng lưu ý một số rào cản phát triển thị trường đất nông nghiệp, cụ thể do chi phí giao dịch cao, rủi ro cao và thời gian giao dịch kéo dài. Trong đó, chi phí thực hiện các thủ tục giao dịch đất nông nghiêp phức tạp như: Xin ý kiến nhiều ban ngành cho dự án đầu tư mặc dù đã được phê duyệt xong vùng đầu tư; thông tin về giá đất, định giá, giao dịch chưa cập nhật minh bạch, khung giá đất chưa theo kịp giá thị trường; chi phí đàm phán cao và thời gian đàm phán kéo dài.

Ngoài ra, lợi nhuận từ sản xuất nông nghiệp thấp, rủi ro cao, kinh tế hợp tcas chậm phát triển, hệ thống luật pháp đảm bảo thực thi hợp đồng nông sản còn yếu...cũng là những rào càn của phát triển thị trường đất nông nghiệp.

Theo ông Kiên, cần phải hoàn thiện hệ thống đăng kí đất đai, xây dụng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia tích hợp, thống nhất trên cả nước; xây dựng hệ thống thông tin thị trường đất nông nghiệp về giá, định giá, giao dịch; quy định cụ thể về thông tin quản lý sử dụng đất đai từ khâu quy hoạch sử dụng đất đến giám sát thực hiện quy hoạch; tăng cường chức năng cung cấp thông tin, cân đối cung cầu, hỗ trợ giao dịch cho quý phát triển đất...để thúc đẩy phát triển thị trường đất nông nghiệp tại Việt Nam.