TCDN - Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng tăng, song phần lớn sản phẩm vẫn vượt xa khả năng chi trả của nhóm khách hàng thu nhập trung bình và thấp. Thực trạng này cho thấy dấu hiệu đầu cơ, “lướt sóng” ngày càng rõ, tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Tại tọa đàm "Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” chiều 16/10, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng giá bất động sản ngày càng tăng cao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.

Vị chuyên gia chỉ rõ nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao. Đó là vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng; cung - cầu mất cân đối; tình trạng thổi giá, làm giá còn diễn ra khiến giá bất động sản tăng ảo so với giá thật; tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến. Tỷ lệ đầu cơ cao khi có tới 80% giao dịch được "sang tay" trong vòng một năm...

Với đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba của Bộ Xây dựng, ông Lực lưu ý cần nghiên cứu kỹ hơn, có lộ trình phù hợp, tránh tạo cú phanh gấp cho thị trường. Tuy nhiên, theo ông, về lâu dài có lẽ cũng phải có những biện pháp mạnh như vậy.

Cùng quan điểm cảnh báo, TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, cho rằng tín dụng và trái phiếu bất động sản đang “nóng” lên, tiềm ẩn nhiều rủi ro khi dư nợ và áp lực thanh toán tăng nhanh. Nếu không kiểm soát tốt, các khoản vay mới chồng lên nợ cũ chưa xử lý sẽ làm rủi ro tài chính gia tăng.

Nguồn cung bất động sản có xu hướng tăng, nhưng phần lớn sản phẩm vượt khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình, phản ánh xu hướng đầu cơ, “lướt sóng” ngày càng phổ biến. Theo ông Phong, nguy cơ lớn nhất là khi đến hạn thanh toán, việc hạ giá hàng loạt có thể khiến thị trường chao đảo, đặc biệt trong bối cảnh nợ vay và tài sản thế chấp tăng cao.

“Nếu giá vàng và giá bất động sản tiếp tục tăng song hành, việc cả hai cùng ‘vỡ’ trong tương lai là điều hoàn toàn có thể xảy ra”, ông cảnh báo.

Ngoài ra, việc nhiều dự án bị dừng do chờ quy hoạch sau sáp nhập, tâm lý e ngại trách nhiệm, cùng sự phát triển mạnh của tài sản số và sàn vàng... cũng được xem là những yếu tố thách thức đối với thị trường.

TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh thêm, việc chậm phê duyệt dự án mới và chủ trương định giá đất theo giá thị trường có thể khiến giá đất tiếp tục leo thang. Nếu thuế chuyển nhượng bất động sản được áp dụng trong thời gian tới, thị trường sẽ chịu thêm tác động đáng kể.

Theo ông Vương Duy Dũng – Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), từ đầu năm đến nay, thị trường đã xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Số lượng dự án được chấp thuận triển khai tăng, nhiều vướng mắc được tháo gỡ, nguồn cung từng bước được khơi thông. Niềm tin của nhà đầu tư và người dân cải thiện, thể hiện qua thanh khoản và lượng giao dịch tăng, trong khi dòng vốn tín dụng, trái phiếu và FDI đều ổn định hơn.

Ông Dũng cho biết, Chính phủ đặc biệt quan tâm tới hai vấn đề cốt lõi: giá nhà đất quá cao và tình trạng lệch pha cung - cầu. Để hạ giá bất động sản, cần nhìn đúng vào cấu trúc hình thành giá, trong đó chi phí vốn chiếm tỷ trọng lớn. Thời gian thực hiện dự án càng kéo dài, chi phí vốn càng tăng.

Vì vậy, giải pháp quan trọng là giảm chi phí đầu vào thông qua việc tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư - xây dựng, rút ngắn thời gian triển khai dự án nhằm giảm chi phí vốn và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. “Chỉ khi chi phí đầu vào giảm, giá bất động sản mới có thể hạ nhiệt thực chất”, ông Dũng nhấn mạnh.

Cùng với đó, cần điều chỉnh cơ cấu cung - cầu, tập trung phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu thật của người dân. Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế, chính sách đột phá cho giai đoạn 2026 - 2030 để phát triển mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, góp phần ổn định và hướng đến thị trường phát triển bền vững.

Ông Dũng khẳng định, “Cùng với việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, khi cung tăng, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại, góp phần giảm giá nhà trên thị trường”.

Còn theo TS Cấn Văn Lực, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản; sớm ban hành Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc khi thực hiện Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở 2023. Ông cũng đề xuất nghiên cứu chuyển đổi các trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội, nhà ở công vụ nhằm tăng nguồn cung và giảm áp lực giá.