TCDN - Theo Bộ Xây dựng bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước.

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, trong đó đánh giá tác động của Luật Đất đai 2024 đối với bảng giá đất mới tại các địa phương.

Nội dung quy định này là bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác.

Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng, tiền thuê, tiền thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Do đó, Bộ Xây dựng nhận định, bảng giá đất mới sát thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án, sẽ đẩy giá nhà lên cao so với trước đây.

Trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 - 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 - 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Cụ thể, tại Khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng/36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng/36 triệu đồng.

Còn tại Khu đô thị Đông Tăng Long, thuộc quận 9, Tp.HCM, tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán 1m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% lên 60 - 65%.

Tỷ trọng này cũng leo thang tại dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ, Bình Dương, từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.

Bộ Xây dựng cho rằng, bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước.

Ngoài chi phí liên quan đến đất, giá thành của sản phẩm trong dự án bất động sản còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - tiện ích, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế...

Đa số các chi phí này được Bộ Xây dựng đánh giá "ít biến động", thậm chí chi phí vốn vay có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất đã giảm chung. Do đó, các chi phí này không phải yếu tố làm thay đổi giá nhà ở thời gian qua.

Trước tình hình trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tăng cường giám sát việc ban hành bảng giá đất của các địa phương, nhằm hạn chế tình trạng tăng giá đất quá nhanh và gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở.

Cơ quan này cũng khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản chủ động rà soát, giảm thiểu các chi phí không cần thiết, áp dụng công nghệ vào quá trình xây dựng, tăng cường đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đưa ra những đánh giá về việc đấu giá đất. Cơ quan này cho rằng, việc giao và cho thuê đất thông qua đấu giá đã góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, hoạt động này cũng bộc lộ một số hạn chế như việc xuất hiện “cò” đấu giá, đầu cơ, “thổi giá” đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia, vi phạm quy định của pháp luật.

Việc đấu giá đất diễn bị tác động nhiều là do việc giá khởi điểm quá thấp, thủ tục đặt cọc đơn giản và sự tham gia của các nhóm đầu tư chuyên nghiệp nhằm mục đích đầu cơ.

Để khắc phục những bất cập trong hoạt động đấu giá đất, Bộ Xây dựng đề xuất tăng tiền đặt cọc, điều chỉnh giá khởi điểm sát với thực tế thị trường, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá và siết chặt quản lý đối với các nhà đầu tư có mục đích đầu cơ.