TCDN - Mặc dù đất đang thế chấp ngân hàng, tuy nhiên Công ty Cổ phần Sài Gòn An Thịnh vẫn “vẽ” sẽ phân lô được trên khu đất sản xuất phi nông nghiệp, để chiếm đoạt nhiều tỷ đồng đặt cọc của khách hàng.

Chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng

Mới đây, Tài chính Doanh nghiệp nhận được đơn tố cáo của ông C (ở quận 3) liên quan đến việc bị chủ doanh nghiệp lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc mua đất. Theo ông C, ngày 25/10/2018 ông đặt cọc 3 tỉ đồng để mua khu đất tại địa chỉ 925/14-14A Hậu Giang, phường 11, quận 6, Tp.HCM của ông Đỗ Xuân Định và bà Chu Quỳnh Thoa (ngụ tại 31 Huỳnh Tịnh Của, phường 8, quận 3).

Theo đó, hiện ông Định đang làm chủ Công ty Cổ phần Sài Gòn An Thịnh, chuyên về mua bán xăng dầu. Còn bà Thoa (vợ ông Định) hiện làm Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Dịch vụ Tam Đa.

Tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc thì thửa đất trên với mục đích sử dụng đất là: đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, diện tích đất là 873m2. Theo điều khoản hợp đồng đặt cọc thì ông Định và Bà Thoa cam kết hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở với diện tích 576,9m2. Sau đó chia thành 10 lô rồi chuyển nhượng cho ông C theo hợp đồng đã ký.

Đến ngày 25/12/2018, ông Định và bà Thoa gửi thông báo cho ông C đã hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Ngoài ra, vợ chồng ông Định còn yêu cầu khách hàng đặt cọc thêm 3 tỉ đồng để hỗ trợ nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý còn lại để chuyển nhượng khu đất đã phân lô.

Tiếp sau đó, ông C đã chuyển cho chủ đất thêm 200 triệu đồng với mong muốn đối tác nhanh chóng hoàn tất các thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng cho mình.

“Vì quá tin tưởng ông Định và bà Thoa và điều kiện cho họ hoàn tất các thủ tục pháp lý về việc tách thửa và phân lô đối với khu đất nên tôi đã chuyển cho chủ đất hết 6,2 tỷ đồng. Họ hứa với tôi sẽ sớm ngày ra phân lô và thực hiện đúng quy định hợp đồng đã ký kết. Từ đó, họ né tránh, không phản hồi khi tôi đề cập đến vấn đề hợp đồng đã ký kết. Tôi đã lầm tin lời họ”, ông C chia sẻ.

Cơ quan thẩm quyền làm chưa đúng

Sau đó ông C phát hiện, ông Định và bà Thoa sau khi nhận tiền cọc của ông vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất theo cam kết.

Ngoài ra, khi UBND quận 6 yêu cầu ông Định hoàn tất các thủ tục pháp lý để đầu tư hạ tầng kỹ thuật kết nối và tiến hành phân lô cho khu đất thì ông Định cũng không thực hiện. Ông Định và bà Thoa sau đó đã có thông báo yêu cầu ông C thanh toán tiếp số tiền 3,8 tỉ đồng và đóng tiền lãi khoản vay của ông bà này tại một ngân hàng chi nhánh Bình Tây.

Đến lúc này ông C mới tá hỏa khi biết thông tin khu đất trên đã bị ông Định và bà Thoa mang thế chấp ngân hàng từ trước đó. “Lúc ký hợp đồng đặt cọc họ không hề thông báo cho tôi biết về việc khu đất đang thế chấp ở ngân hàng”, ông C bức xúc.

Không đồng ý với những yêu cầu bất hợp lý trên, ông C đề nghị ông Định và bà Thoa phải thực hiện đúng cam kết hợp đồng đặt cọc hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý, hạ tầng phân lô khu đất cho ông.

Nếu không tiếp tục cam kết, ông Định và bà Thoa phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc và bồi thường cho khách hàng bằng với số tiền đã đặt cọc, tổng cộng là 12,4 tỉ đồng.

Theo tìm hiểu của Tài chính Doanh nghiệp, ông Định và Bà Thoa không có khả năng thanh toán tiền gốc và lãi vay ngân hàng ở Bình Tây nên ngân hàng ở Bình Tây đã ký hợp đồng với Công ty đấu giá hợp danh Trường Thịnh tổ chức bán đấu giá khu đất trên để thu hồi nợ gốc và lãi.

Liên quan đến việc này, ông C cho rằng, trong quá trình cho vay giữa ngân hàng ở Bình Tây với ông Định và bà Thoa có những dấu hiệu “bất thường”. Do đó, ông đặt ra nghi vấn liệu có những sai phạm từ phía ngân hàng ở Bình Tây hay không?

Cụ thể, tại thời điểm vay năm 2017, ngân hàng ở Bình Tây chỉ mới cập nhật đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất với mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (ngày 20/12/2018) mặc dù đã được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngân hàng ở Bình Tây không hề tiến hành thủ tục cập nhật việc thế chấp bất động sản sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở.

Mặt khác theo hồ sơ Tài chính Doanh nghiệp có được, BIDV Bình Tây cũng không yêu cầu ông Định và bà Thoa phải nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích để cập nhật lại thông tin đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đây là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất phải thực hiện trước khi đăng ký thay đổi thế chấp tài sản cho Ngân hàng.

Câu hỏi đặt ra là tại sao BIDV Bình Tây lại đồng ý cho ông Định và bà Thoa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở và cập nhật thông tin chuyển mục đích sử dụng đất của ông Định và bà Thoa mà không yêu cầu ông bà này phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.

Mặt khác, khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất của bất động sản nhưng BIDV Bình Tây vẫn không tiến hành cập nhật thông tin thay đổi, trong khi đây là một trong những điều kiện bắt buộc theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền xử lý tài sản của Ngân hàng khi bên vay không có khả năng thanh toán nợ gốc và lãi vay.

Điều này BIDV Bình Tây có vi phạm quy định về thủ tục cho vay căn cứ theo quy định của pháp luật khi chủ sở hữu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với cơ quan nhà nước hay không? Việc bán đấu giá tài sản để BIDV Bình Tây thu hồi nợ khi BIDV Bình Tây không thực hiện việc đăng ký bảo đảm trong trường hợp này có đúng theo quy định của pháp luật không? BIDV Bình Tây có được quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp này?

Ông C cho rằng: “Việc làm này của BIDV Bình Tây đã gián tiếp đẩy giá trị bất động sản tăng lên và giúp sức cho ông Định và bà Thoa nhanh chóng muốn huỷ bỏ giao dịch đặt cọc trước đó với ông, cũng như có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tiền của ông khi ông Định và bà Thoa không còn khả năng thanh toán khoản vay và lãi cho BIDV và bỏ mặc tài sản trên BIDV xử lý và thu hồi nợ.

Cũng cần nói thêm rằng số tiền mà ông Định và bà Thoa đã sử dụng trước từ tài sản trên thông qua việc nhận khoản tiền đặt cọc từ tôi là 6,2 tỷ đồng, nợ tiền chuyển mục đích gần 03 tỷ đồng cùng với khoản vay của BIDV Bình Tây hơn 31 tỷ là 40,2 tỷ đồng đã vượt quá giá trị tài sản mà ông Định và bà Thoa cam kết chuyển nhượng cho tôi với giá 36,5 tỷ đồng”.

“Trong vụ việc này, ông C và Ngân hàng BIDV đều cùng thực hiện nghĩa vụ bảo đảm của vợ chồng ông Định và bà Thoa. Tuy nhiên, do phía ngân hàng BIDV không đăng ký giao dịch bảo đảm nên quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp được giao cho người mua căn cứ theo Điều 308 Bộ luật dân sự năm 2015”, luật sư Lương Ngọc Đinh - Giám đốc Công ty Luật TNHH Thịnh Việt Trí khẳng định.