TCDN - Mục tiêu của nghiên cứu này tập phân tích kết quả đạt được trong quản lý giá đất, các nguồn thu từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020.

TÓM TẮT:

Mục tiêu của nghiên cứu này tập phân tích kết quả đạt được trong quản lý giá đất, các nguồn thu từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020.

Dựa vào những phân tích và kết quả nghiên cứu, bài viết đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả về quản lý tài chính đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

1. Một số kết quả quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1.1. Hoạt động quản lý giá đất

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất của cả nước, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hoá, khoa học, công nghệ, đầu mối giao lưu quốc tế quan trọng. Thành phố Hồ Chí Minh có vai trò đặc biệt và ảnh hưởng trực tiếp đến Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước, những năm qua nền kinh tế của Thành phố đã phát triển với tốc độ tăng trưởng cao, thu hút mạnh mẽ đầu tư trong nước và nước ngoài. Một trong những yếu tố tự nhiên quan trọng để Thành phố Hồ Chí Minh có được vị thế đó là nhờ vào vị trí địa lý và đất đai. Vị trí địa lý, đất đai thúc đẩy sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh nhưng đồng thời sự phát triển nhanh về kinh tế - xã hội ở đây cũng góp phần làm cho giá trị sử dụng đất và nguồn thu từ đất đai tăng lên.

Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, Thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt quan tâm đến hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý tài chính về đất đai và giá đất nói riêng. Bởi đây là một trong những nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương.

i) Về xây dựng bảng giá đất

Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ khi có Luật đất đai năm 2013, nhất là các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ, Thông tư của Bộ về khung giá đất và giá đất, Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phương; Thành phố đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01/01 hằng năm theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Trên cơ sở đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về tình hình và kết quả xây dựng bảng giá đất của từng năm. Hiện nay, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tại Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND; áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019; đồng thời thay thế Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND Thành phố về ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình áp dụng, có một số tuyến đường, đoạn đường mới được đặt tên nên Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 30/2017/QĐUBND ngày 22/7/2017 cập nhật, bổ sung giá đất các tuyến đường mới. Bảng giá đất này cũng là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Giai đoạn năm 2020 - 2024, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, thay thế Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014.

Có thể khẳng định, Bảng giá đất đã ban hành đúng trình tự, quy định của của Luật Đất đai; sát với Khung giá đất giá đất do Chính phủ ban hành; được xây dựng với sự đóng góp ý kiến và thống nhất cao của các đối tượng có liên quan, đảm bảo sự công khai, dân chủ và được Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua. Trong thực tiễn áp dụng, Bảng giá đất đã đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển và đảm bảo phù hợp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2020).

Thực tế giá các loại đất trong Bảng giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2020, cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương.

ii) Về hệ số điều chỉnh giá đất

Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành các quyết định quy định về hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm như: Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 7 năm 2015; - 17 Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND ngày 25 tháng 3 năm 2016; Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 23 tháng 3 năm 2017; Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15 tháng 3 năm 2018; Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 01 tháng 8 năm 2019; Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020. Theo đó, các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng thì Cục Thuế Thành phố xác định nghĩa vụ tài chính và các khoản thu liên quan đến đất đai cho ngân sách Thành phố (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021).

iii) Xử lý giá đất giáp ranh

Về giáp ranh địa giới hành chính các tỉnh lân cận: Năm 2014, khi triển khai xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai, các sở, ngành của Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức họp với các sở, ngành của 02 tỉnh lân cận là Đồng Nai và Long An để cân đối, điều chỉnh giá đất của những tuyến đường giao thông đi qua 02 tỉnh giáp ranh theo tiêu chí không chênh lệch quá 30% giữa 02 địa phương theo đúng quy định tại Khoản 2 Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất. Tuy nhiên, do tiêu thức phân vùng, phân loại, phân vị trí đất để xác định giá đất tại các tỉnh không giống nhau và có sự khác biệt về hạ tầng giao thông, các công trình công cộng, do đó, giá đất thị trường tại khu vực giáp ranh, nằm ngoài các tuyến đường giữa các tỉnh là không giống nhau.

Về giáp ranh trên cùng địa bàn Thành phố: Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo các Sở, ngành liên quan cùng Ủy ban nhân dân các quận, huyện nơi có các tuyến đường giao thông đi qua, từ đó cân đối điều chỉnh giá đất các tuyến giao nhau theo nguyên tắc mức chênh lệch không quá 30% (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021).

iv) Về giá đất cụ thể

Trên cơ sở quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại các quận, huyện, phường, xã, tuyến đường cụ thể.

Về giá đất để tính bồi thường: Từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến nay, Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt 574 quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Nhằm rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư công, Ủy ban nhân dân Thành phố đã kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng thí điểm cơ chế, quy trình đặc thù để rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và đã được Chính phủ chấp ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 09 tháng 3 năm 2020. Theo đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 10/2021/QĐ-UBND ngày 04 tháng 5 năm 2021 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn Thành phố.

Về giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính: Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt 261 quyết định về phương án giá đất theo giá thị trường, làm căn cứ xác định các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, với tổng số tiền thu nộp ngân sách là 177.484 tỷ đồng (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021). Trong những năm qua, việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện. Giá đất cụ thể được xác định cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất thu hồi.

v) Các cơ quan định giá đất

Thành phố Hồ Chí Minh chú trọng đến công tác định giá đất. Do đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố và Quy chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc xác định giá đất, gửi Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố có ý kiến thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt. Ngoài ra, ở Thành phố Hồ Chí Minh, hệ thống cơ quan định giá đất tư nhân cũng khá phát triển. Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá và thẩm định giá, hàng năm Bộ Tài chính đều có Thông báo Danh sách các doanh nghiệp thẩm định về giá đủ điều kiện hành nghề. Hiện nay, cả nước có 330 doanh nghiệp hoạt động thẩm định về giá, trong đó có khoảng 200 doanh nghiệp có trụ sở và Chi nhánh hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, có khoảng 18 đơn vị có kỹ năng tốt trong thực hiện tư vấn giá đất cụ thể (Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2021).

Như vậy, cách hoạt động quản lý giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện đúng quy định của pháp luật đât đai, tạo môi trường pháp lý, cơ chế quản lý để người dân và doanh nghiệp thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh, nhất là kinh doanh bất động sản.

1.2. Hoạt động quản lý các khoản thu tài chính từ đất đai

Thực hiện quy định của pháp luật về đất đai trong các khoản thu từ đất đai, Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện đầy đủ và đúng quy định của pháp luật về các khoản thu được nêu trên. Nguồn thu này chủ yếu từ nhà đất, bán đất, chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất. Thành phố Hồ Chí Minh đã tập trung đẩy nhanh việc đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời giao đất và thu tiền sử dụng đất phát sinh. Kết quả thu ngân sách từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh tăng qua các năm. Từ giai đoạn 2014 - 2020 nguồn thu từ đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh là 177.484 tỷ đồng. Trong đó, tiền sử dụng đất: 98.314 tỷ đồng; Tiền thuê đất: 29.863 tỷ đồng; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: 2.061 tỷ đồng; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: 21.063 tỷ đồng; Phí, lệ phí: 26.180 tỷ đồng (Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh, 2021).

Theo biểu đồ 1 được mô tả thì nguồn thu từ đất đai cụ thể qua các năm: Năm 2014:

10.972 tỷ đồng; Năm 2015: 23.277 tỷ đồng; Năm 2016: 26.113 tỷ đồng; Năm 2017: 34.808 tỷ đồng; Năm 2018: 30.449; Năm 2019: 30.199 tỷ đồng; Năm 2020: 21.665 tỷ đồng.

Sự tăng trưởng của Thành phố trong những năm qua có sự đóng góp quan trọng từ nguồn nghĩa vụ tài chính đất đai, số thu từ ngân sách với các khoản thu từ đất giai đoạn năm 2014-2020 bình quân đạt 25.355 tỷ đồng/năm, đặc biệt nguồn thu ngân sách từ đất kể từ năm 2015 đến nay (thực hiện theo Luật Đất đai 2013), tăng khá cao so với nguồn thu ngân sách từ đất kể từ năm 2014 trở về trước đây (tăng trên 100%); Tổng số thu liên quan đến đất đai chiếm từ 5-7% tổng thu ngân sách địa phương.

Trong cơ cấu thu từ các loại đất thì đất nông nghiệp có tỷ lệ thu thấp nhất. Nguồn thu chủ yếu là từ tiền sử dụng đất, sau đó là tiền cho thuê đất, đất phi nông nghiệp và nguồn thu từ việc cho thuê, bán tài sản thuộc sở hữu nhà nước (xem bảng 2). Cơ cấu thu có tăng dần qua các năm, tuy nhiên, trong năm 2020, số này giảm đáng kể do đại dịch covid 19, và dự kiến nguồn thu này trong năm 2021 vẫn giảm, mặc dù trong 6 tháng đầu năm theo báo cáo kinh doanh của các công ty kinh doanh bất động sản có lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn thu từ đất về lâu dài vẫn chưa thực sự bền vững, hầu như nguồn thu từ khai thác quỹ đất chủ yếu dự vào tiền sử dụng đất chiếm đến 74%, nhưng nguồn thu này chỉ được thu một lần khi giao đất và sẽ giảm dần khi diện tích đất giao giao và cho thuê giảm đi (Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh, 2021).

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, thương mại của khu vực phía Nam và cả nước, nhất là có vị trị địa lý thuận lợi, đắc địa, nhưng nguồn thu từ đất đai so với tiềm năng chưa chưa lớn trong cơ cấu thu ngân sách. Điều này do nhiều nguyên nhân, song chủ yếu là từ chính sách thu, cách tính thuế thu từ đất đai. Theo biểu đồ 2, chúng ta thấy nguồn thu từ đất đai trong giai đoạn 2016 - 2020 của Thành phố Hồ Chí Minh là thấp so với cơ cấu các nguồn thu khác; đồng thời là quá thấp so với tiềm năng đất đai và sự phát triển của Thành phố.

Thực nguồn thu và cơ cấu nguồn thu từ đất đai so với tổng thu ngân sách của Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, mặc dù nguồn thu đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh so với số liệu được công bố thì nhiều người cho rằng là khá lớn. Tuy nhiên, thực tế tiềm năng đất đai và nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh còn lớn hơn nhiều so với hiện nay. Điều này đăng đặt ra nhiều vấn đề chính sách liên quan đến đất đai cần được tháo gỡ, đổi mới để vừa khai thác hết tiềm năng, vừa tăng thu cho ngân sách.

2. Giải pháp tăng cường quản lý tài chính về đất đai và giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Để tăng cường công tác quản lý tài chính về đất đai trên đại bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó chú trọng các giải pháp sau đây:

Một là, cần học tập kinh nghiệm quốc tế trong định giá đất tài sản gắn liền với đất để quản lý đất đai có hiệu quả. Ở các nước công nghiệp phát triển, hệ thống quản lý giá đất được xây dựng trên cơ sở dịch vụ định giá đất đai và tài sản chất lượng cao. Đây là phương thức quản lý đặc thù đối với những nghề nghiệp đòi hỏi chuyên môn sâu, đạo đức nghề nghiệp trong sáng, phục vụ trực tiếp cho thực thi luật pháp đất đai. Quản lý về định giá bất động sản cũng tương tự như quản lý đối với các nghề nghiệp chuyên môn khác như đăng ký, công chứng, đo đạc, quy hoạch... Việc quản lý các nghề nghiệp chuyên sâu như vậy dựa vào cộng đồng những người làm nghề đã được cấp phép hành nghề (gọi là hiệp hội nghề nghiệp) và các chuyên gia có uy tín để thẩm định về chuyên môn và đạo đức. Các nước công nghiệp phát triển có một khung pháp luật lâu đời đối với hành nghề cung cấp dịch vụ định giá. Mọi công dân cũng có trình độ dân trí cao, hiểu biết pháp luật và tự giác thực thi pháp luật.

Hai là, hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất. Việc hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất cần tập trung các giải pháp nhằm mục tiêu: (i) nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn từ đất đai, (ii) bảo đảm tính khách quan trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá đất, (iii) định giá đất trong mọi trường hợp phải phù hợp với giá đất trên thị trường.

Ba là, cần hình thành Hiệp hội định giá bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh. Hiệp hội này hoạt động động độc lập so với cơ quan chính quyền, dựa trên những nguyên tắc, tiêu chuẩn, chức năng nhiệm vụ riêng. Cần xây dựng Hiệp hội là cộng đồng của những người hành nghề định giá bất động sản có chức năng thẩm định về chuyên môn và đạo đức của hoạt động hành nghề. Hệ thống quyết định về giá bất động sản có tính độc lập tương đối với hệ thống hành chính, thường dưới dạng một Hội đồng gồm các chuyên gia định giá có uy tín với sự tham gia của chính quyền hoặc do một lãnh đạo chính quyền làm Chủ tịch. Hội đồng này được lập theo cấp hành chính và tạo thành hệ thống để quyết định về giá đất đai và tài sản gắn liền, giải quyết các tranh chấp giá bất động sản và các khiếu nại về giá bất động sản đã được quyết định.

Bốn là, cần đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là trong các khâu thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp thuế, phí, lệ phí... liên quan đến đất đai. Việc thực hiện thủ tục hành chính đối với tài chính đất đai được thực hiện theo cơ chế một cửa, đồng thời áp dụng phương pháp xác định tiền sử dụng đất và xác định thời gian trả kết quả cho người sử dụng đất rất rõ ràng, minh bạch, với trách nhiệm cụ thể được quy về cơ quan quản lý nhà nước. Người sử dụng đất chỉ phải một lần đến nộp hồ sơ ban đầu xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Trong vòng từ 3 đến 5 ngày, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm thực hiện luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước.

Năm là, kiến nghị một số chính sách về đất đai: Theo UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2021), Chính phủ cần xem xét, điều chỉnh bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa để các địa phương có cơ sở xây dựng Bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường tránh thất thu thuế nhà đất đối với các trường hợp áp dụng theo Bảng giá. Bên cạnh đó cần phải sửa các quy định liên quan đến mức thu để bảo đảm phù hợp khi giá đất ban hành sát giá thị trường để bảo đảm việc khuyến khích đầu tư và giảm mức thu của người sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích, bảo đảm nguồn thu ngân sách.

Việc bỏ khung giá đất sẽ khắc phục những hệ lụy phát sinh, đồng thời đem lại khá nhiều hiệu quả cho Nhà nước và xã hội:

- Giao dịch nhà, đất sẽ thể hiện giá trị thực sẽ làm tăng tính minh bạch, thuận tiện cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất làm cơ sở rất quan trọng cho công tác xác định giá đất (phục vụ thu ngân sách, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, định giá phục vụ thế chấp, định giá theo yêu cầu của các cơ quan bảo vệ pháp luật,...); tạo thuận lợi cho việc xây dựng bảng giá đất, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước;

- Hạn chế tối đa tranh chấp, kiện tụng phát sinh do tình trạng “giá trong”, “giá ngoài” khi giao dịch nhà, đất; Tăng tính an toàn trong hoạt động tín dụng khi xác định giá trị quyền sử dụng đất để nhận thế chấp; Đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng đồng thời hạn chế khiếu nại về giá đất bồi thường; Đẩy nhanh tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp sớm đưa đất vào khai thác; Nâng cao ý thức của người sử dụng đất (sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả); Hạn chế tối đa tình trạng lợi dụng Bảng giá đất thấp để “lách” luật.

Song song với việc này, phải xây dựng lại mức thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai cho phù hợp. Đồng thời, hướng đến quy định về việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất (không phân biệt trường hợp trên 30 tỷ hay dưới 30 tỷ) và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo tính chặt chẽ và thống nhất trong việc tính toán, xác định giá đất; hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá trị trường, giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

Chính phủ (2002). Nghị định số Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất.

Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, ban hành ngày 15/05/2014.

Chính phủ (2014). Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, ban hành ngày 14/11/2014.

Quốc hội (2012). Luật số 45/2013/QH13 về Luật Đất đai năm 2013, ban hành ngày 29/11/2013.

Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016). Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về hệ sống điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2016). Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh Ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019, ban hành ngày 31/12/2014.

Đặng Hùng Võ (2018). Phân cấp quyền của Nhà nước đối với đất đai, quản lý đất đai và việc giám sát - Đánh giá cần thiết ở Việt Nam.

TS. Nguyễn Đình Thái

Học viện Chính trị khu vực II

Hồ Thị Thúy Vân

Học viện Chính sách và Phát triển