TCDN - Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đề nghị sửa đổi quy định về “điều kiện về thu nhập” của “các đối tượng để được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo hướng tăng “mức giảm trừ gia cảnh” khoảng 25%, đối tượng chịu thuế TNCN bậc 1 được mua, thuê nhà.

Nâng mức giảm trừ gia cảnh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đề xuất sửa đổi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và là động lực phát triển nền kinh tế, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Cụ thể, xây dựng, hoàn thiện “các phương pháp định giá đất” được áp dụng phổ biến trên thế giới và phù hợp với thực tiễn nước ta. Theo đó, Hiệp hội tán thành khoản 4 và khoản 5 Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “các phương pháp định giá đất, áp dụng phương pháp định giá đất” gồm “phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” và quy định việc “áp dụng phương pháp định giá đất”.

Nhưng do công tác xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản là công việc có tính kỹ thuật, rất chi tiết, cụ thể, mà trước đây để thực hiện quy định này của Luật Đất đai 2013 thì Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính đã phải ban hành nhiều văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện, nên Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết, để bảo đảm việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vừa có căn cứ khoa học, sát với thực tiễn và không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội đề nghị sửa đổi Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có đất khác không phải là đất ở” và đề nghị sửa đổi Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “các phương pháp định giá đất, áp dụng phương pháp định giá đất”.

Trong đó, Hiệp hội đề nghị mở rộng các trường hợp áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” không phân biệt dự án có giá đất dưới hoặc trên 90 tỷ đồng theo Bảng giá đất để định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, để “luật hoá” Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và để “công thức hóa” việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án.

Ông Châu cho rằng đề xuất trên vừa bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, vừa minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, loại trừ được cơ chế “xin - cho”, tham nhũng, tiêu cực và cả nhà nước, nhà đầu tư đều có thể “tiên lượng” trước giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp vào ngân sách nhà nước, để nhà đầu tư có căn cứ xem xét quyết định đầu tư hay không đầu tư.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị sửa đổi quy định về “điều kiện về thu nhập” của “các đối tượng để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập hoặc chịu thuế thu nhập bậc 1 theo quy định của pháp luật về thuế TNCN đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương” để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét sửa đổi Điều 1 Nghị quyết số 954/2020/UBTVQH14 ngày 02/06/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo hướng tăng thêm “mức giảm trừ gia cảnh” khoảng 25%. Để bảo đảm tính đồng bộ, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét sửa đổi bậc chịu thuế thu nhập cá nhân “Bậc 1: 60 triệu đồng/năm” tăng thêm khoảng 25%, lên mức “Bậc 1: 75 triệu đồng/năm” để phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 7 và khoản 8 Điều 4 Luật Thuế TNCN theo hướng giao thẩm quyền cho Chính phủ quy định các trường hợp miễn thuế TNCN đối với một số khoản “thu nhập từ lãi tiền gửi tại các tổ chức tín dụng” hoặc “thu nhập từ kiều hối".

Kịp thời ban hành thuế suất điều tiết thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, “thuế” là một công cụ rất sắc bén, rất hiệu lực, hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản khi có dấu hiệu “bất ổn” như xuất hiện sốt nóng “bong bóng”, có dấu hiệu “đầu cơ”, hoặc trầm lắng, có dấu hiệu suy thoái, “đóng băng”. Nhưng do cơ chế hoạt động của Quốc hội hiện nay khó sử dụng kịp thời và hiệu quả “công cụ thuế”, nên Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét giao thẩm quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ ban hành các thuế suất để điều tiết thị trường bất động sản kịp thời.

Theo ông Châu, Hiệp hội hoan nghênh Chính phủ và Bộ Tài chính đang xây dựng các Dự thảo sửa đổi Luật Thuế và Đề án thuế bất động sản để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác điều tiết thị trường bất động sản, chống thao túng, lũng đoạn, đầu cơ và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, HoREA đề nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét tổng thể, đồng thời cả Đề án thuế bất động sản và việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê để tránh tình trạng “thuế chồng thuế”.

Đối với các giải pháp phát triển thị trường vốn cho phát triển bất động sản, ông Lê Hoàng Châu khẳng định, thị trường chứng khoán là kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn rất hiệu quả cho các công ty cổ phần đại chúng niêm yết và các công ty này đều đạt “chuẩn cao” về tính minh bạch, hiệu quả.

Nhưng hiện nay, trong tổng số hơn 700.000 doanh nghiệp thì mới chỉ có khoảng 1.600 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, chỉ chiếm tỷ lệ 0,2% là quá thấp và trong tổng số hơn 40.000 doanh nghiệp bất động sản thì mới chỉ có 67 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, chỉ chiếm tỷ lệ 0,16% tổng số doanh nghiệp bất động sản và chỉ chiếm tỷ lệ 0,009% tổng số doanh nghiệp, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn hiệu quả cho phần lớn các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản.

Hơn nữa, thị trường chứng khoán nước ta mới là “thị trường cận biên” chưa được công nhận là “thị trường mới nổi”, nên vị thế còn hạn chế trong thu hút các nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài.

Do đó, Hiệp hội đề nghị nhà nước cần có các giải pháp để khuyến khích các “công ty TNHH” chuyển đổi thành “công ty cổ phần” và đã là “công ty cổ phần” thì phấn đấu chuyển thành “công ty cổ phần đại chúng” để đủ điều kiện niêm yết trên sản chứng khoán, trong đó có doanh nghiệp bất động sản do có giá trị vốn hóa lớn. Đồng thời, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải đặt mục tiêu xây dựng, chuyển đổi thành “công ty cổ phần đại chúng” niêm yết để có điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung, dài hạn trên sàn chứng khoán.

Cùng với đó, Hiệp hội đề nghị giải pháp là rất cần thiết xem xét sửa đổi Luật Chứng khoán để tạo điều kiện phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) nội địa có nguồn vốn lớn và có cơ chế hoạt động theo thông lệ quốc tế, để trở thành kênh cung cấp nguồn vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản.