TCDN - Hiện nay, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất còn bất cập; việc định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách nhà nước. Do đó, việc xây dựng bảng giá đất phù hợp theo nguyên tắc thị trường góp phần đảm bảo nguồn thu thuế từ đất.

Bài 1: 7 khoản thu ngân sách từ đất đai vẫn có nguy cơ thất thoát

Bài 2: Đề xuất thuế điều tiết giá trị tăng thêm từ nhà, đất 

Bài 3: Đánh thuế cao - Công cụ ổn định thị trường bất động sản

Bảng giá đất theo vùng giá trị đất

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nêu rõ, cơ chế phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, sửa đổi quy định về bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất. Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện…

Việc chuyển nhượng đất mà phát sinh địa tô chênh lệnh cũng sẽ bị nhà nước thu. Trong vòng năm năm tới chưa thay đổi nhiều nhưng sau đó, chúng tôi quy định giá đất thu từ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất sẽ tính thu thuế căn cứ vào bảng giá đất hằng năm chứ không căn cứ vào hợp đồng giao dịch.

(Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà)

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, bảng giá đất trong nhiều thời điểm trong năm có thể không phản ánh được sát với những biến động về giá của thị trường. Do đó, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định cụ thể về Bảng giá đất hàng năm và giá đất cụ thể.

Trong đó, bảng giá đất chỉ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng.

Bảng giá đất cũng dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Giá cụ thể được xác định tại thời điểm sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Giá cụ thể được dùng để tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất...

“Chúng tôi đang tập trung xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường. Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất”, Bộ trưởng cho hay.

Cũng theo Bộ trưởng, năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Tôi nghĩ trong 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới.

Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá đất như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số.

Quy định chế tài bắt buộc việc đăng ký giá và quản lý giá đất cụ thể

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi nhà nước bỏ khung giá đất, lúc đó bảng giá đất và giá đất có thể sẽ không bị khống chế bởi mức trần và mức sàn của khung giá đất, UBND cấp tỉnh sẽ kịp thời điều chỉnh bảng giá đất và giá đất cụ thể khi có biến động trên thị trường.

Tuy nhiên, giá thị trường chịu tác động bởi nhiều yếu tố (tin đồn, dư luận xã hội, tình trạng đầu cơ…) và biến động liên tục, do đó, nếu giá đất nhà nước cũng biến động liên tục theo giá thị trường sẽ gây xáo trộn nguồn vốn của doanh nghiệp, vấn đề cân đối tài chính, chiến lược giá sản phẩm… của doanh nghiệp bất động sản. Từ đó gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Do đó, Hiệp hội đề xuất làm rõ nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, cụ thể cần phải xác định những tiêu chí của “điều kiện bình thường”.

Định kỳ ban hành bảng giá đất nên từ 3 - 5 năm và giới hạn số lần điều chỉnh bảng giá đất trong 1 kỳ, để đảm bảo tính ổn định nhất định cho thị trường bất động sản.

Chia sẻ về việc hình thành bảng giá đất, GS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, bảng giá đất phải công bố hàng năm mới đảm bảo cập nhật kịp thời các biến động về giá trị thị trường của đất đai. Việc cập nhật và công bố hàng năm hoàn toàn có thể thực hiện được vì cơ quan chuyên trách về định giá thường xuyên cập nhật giá cả giao dịch của thị trường để xác định được bảng giá đất hàng năm.

Theo ông Cường, không nên vì lý do e ngại vì lý do mất công sức cập nhật hàng năm hoặc e ngại biến động giá đất làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp mà quay lại quy định bảng giá đất ổn định 5 năm như khung giá đất trước đây.

Để không ảnh hưởng đến biến động về chi phí và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đã được giao đất, nhà nước áp dụng chính sách ổn định giá khi tính tiền thuê đất điều chỉnh 5 năm/lần đối với doanh nghiệp đã được giao đất, dù giá đất trên bảng giá có thể thay đổi hàng năm. Việc này vừa giúp doanh nghiệp ổn định được chi phí sử dụng đất trong thời gian 5 năm, doanh nghiệp vừa dự tính được mức thay đổi chi phí sử dụng đất trong 5 năm tới, để điều chỉnh hành vi sử dụng đất sao cho tiết kiệm nhất.

Cũng theo GS Cường, nếu để bảng giá cố định trong 5 năm thì bảng giá đất sẽ lạc hậu tách rời so với sự thay đổi của thị trường, những tiến bộ và ưu việt về sử dụng công cụ thị trường vào quản lý nhà nước về kinh tế đất sẽ không được phát huy, những hạn chế bất cập do giá đất trong bảng giá không sát với giá thị trường như những năm qua sẽ tiếp tục tái diễn.

Bên cạnh đó, ông Hoàng Văn Cường kiến nghị quy định chế tài bắt buộc việc đăng ký giá và quản lý giá đất cụ thể nhằm ngăn chặn tình trạng người sử dụng đất cố tình khai giá chuyển nhượng đất thấp để trốn thuế; trong trường hợp nhà nước cần tạo các quỹ đất để phát triển các hoạt động cộng đồng mà không thuộc đối tương phải thu hồi.

Bổ ung quy định về đăng ký giá đất sau khi chuyển nhượng hoặc có thay đổi về giá đất cùng loại trong bảng giá đất, hoặc khi thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai. Việc quy định này nhằm cập nhật thường xuyên giá của thửa đất khi thực hiện mua bán giao dịch hoặc khi giá của những thửa đất cùng loại, cùng vị trí trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành có sự thay đổi so với giá đã đăng ký của mỗi thửa đất.

Bài 5: Hoàn thiện cơ chế định giá đất, thuế tài sản