TCDN - Nghị quyết 18/NQ-TW đặt ra vấn đề bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, việc tính giá đất theo cơ chế thị trường cũng đang còn nhiều ý kiến khác nhau.

Năm 2025 có bản đồ về giá đất

Nghị quyết số 18 Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" nêu rõ bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, bảng giá đất trong nhiều thời điểm trong năm có thể không phản ánh được sát với những biến động về giá của thị trường. Do đó, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định cụ thể về Bảng giá đất hàng năm và giá đất cụ thể.

Trong đó, Bảng giá đất chỉ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng.

Bảng giá đất cũng dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Giá cụ thể được xác định tại thời điểm sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Giá cụ thể được dùng để tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất...

“Chúng tôi đang tập trung xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường. Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất”, Bộ trưởng cho hay.

Cũng theo Bộ trưởng, năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Tôi nghĩ trong 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới.

Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá đất như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số.

Giá đất tăng không còn lợi thế cho nhà đầu tư

Trong khi đó, theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, việc đồng bộ bảng giá đất giữa các địa phương cần được tính toán kỹ lưỡng. Hiện nay, Bộ Tài chính thông qua Tổng cục Thuế đang thực hiện quyết liệt chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản. Trong đó có xác minh giá trị giao dịch thực tế.

Ông Hiển dẫn chứng, nếu ngành thuế làm mạnh, tôi cho rằng người mua sẽ không “nghe” theo lời người bán kê giá thấp để giảm thuế cho người bán. Người bán “sợ” cơ quan thuế sẽ không dám trốn thuế. Từ đó sẽ có giá thị trường thực tế của các địa phương nằm trong phòng công chứng. Cơ quan quản lý nhà nước ở các địa phương có thể dựa vào số liệu của phòng công chứng làm cơ sở tính giá bình quân giao dịch mua bán tại địa phương mình.

Bên cạnh đó, việc xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng bất động sản, vay để mua bất động sản… sẽ xác định được giá mua bán thực sự của người dân ở địa phương. Dựa trên thị trường sơ cấp này, việc mua bán thực tế của từng người dân để tính giá bình quân theo khu vực của địa phương trong quý hoặc 6 tháng.

“Từ số liệu từ phòng công chứng và thông qua ngân hàng, địa phương có thể lấy bình quân giá trị giao dịch cả năm làm cơ sở xây dựng khung giá đất theo năm tại địa phương”, ông Hiển gợi ý.

Ở khía cạnh nhà đầu tư, trả lời báo chí ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, về nguyên tắc, giá thị trường của nhà đất được xác định theo nguyên tắc cung-cầu, thuận mua, vừa bán. Theo đó, giá của một bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, thời điểm, đối tượng mua bán. Không những vậy, giá giao dịch bất động sản cũng tùy thuộc vào sự định giá của các chủ đầu tư, hay giá thẩm định.

“Rõ ràng, có thể thấy “giá đất thị trường” là một khái niệm định tính chứ không phải định lượng. Bên cạnh đó, vấn đề xác định theo giá thị trường cũng có 2 mặt. Đó là có thể thu được nhiều thuế hơn từ đất, thế nhưng liệu có đảm bảo đủ ngân sách để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án công cộng theo giá đó hay không?”, ông Toản đặt câu hỏi.

Bởi theo ông Toản, một số dự án trọng điểm cần khối lượng đền bù rất lớn, điều này cũng sẽ làm tăng chi phí đầu tư, xây dựng lên rất nhiều. Hơn nữa, hiện nay lợi thế của Việt Nam là đất rẻ, thu hút mạnh mẽ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đầu tư đất công nghiệp. Thế nhưng khi giá đất tăng vọt lên, lợi thế về đầu tư không còn hấp dẫn nữa, chi phí đầu tư tăng lên là trở lực cho sự phát triển.

Bên cạnh đó, khi giá đất tăng, các nhà đầu tư bất động sản khó giữ được giá, lợi nhuận rất thấp so với chi phí đầu tư rất lớn, kéo theo chi phí mặt bằng chung tăng lên, kéo giá bất động sản tăng lên.

Vì vậy, theo ông Phạm Đức Toản, giá đất thị trường cần được tính từ bài toán thống kê, dữ liệu tập hợp từ các giao dịch thực, độ tin cậy cao. Làm thế nào để chúng ta có căn cứ xác định đâu là giá thị trường của các giao dịch đơn lẻ. Tiếp đó là giải bài toán thống kê thế nào để ra được giá ở các khu vực khác nhau đảm bảo chính xác từ 80-90%?

Để làm được điều đó, trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần có định nghĩa thế nào là giá thị trường (theo chuẩn quốc tế). Bằng cách nào để các hợp đồng chuyển quyền phải ghi nhận giá đất là giá trị thực.

Ngoài ra, giá đất phải cân bằng để không làm mất lợi thế thu hút đầu tư. Bảng giá đất xây dựng cho công tác đề bù, giải phóng mặt bằng cần tiếp tục được điều chỉnh theo hệ số ở từng khu vực, với từng mục đích sử dụng đất riêng. Giá đất không thể quá cao, dẫn đến đẩy giá bất động sản tăng, hoặc không thu hút được đầu tư.