TCDN - Thẩm định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Đây là một trong những căn cứ cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư vào các dự án, đồng thời góp phần hạn chế tổn thất cho ngân hàng khi xảy ra rủi ro tín dụng.

TÓM TẮT: 

Thẩm định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Đây là một trong những căn cứ cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư vào các dự án, đồng thời góp phần hạn chế tổn thất cho ngân hàng khi xảy ra rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, tại các ngân hàng thương mại hiện nay công tác này còn yếu do thiếu thông tin từ thị trường, trình độ nhân viên thẩm định còn hạn chế, thiếu tinh chủ động, sáng tạo… dẫn tới xác định giá trị bất động sản thế chấp chưa chính xác. Kết quả thẩm định dẫn đến xác định mức cho vay không đúng với thực tế và gây ra tổn thất cho ngân hàng khi xử lý nợ xấu.

1. Những hạn chế trong thẩm định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại

Cấp tín dụng, cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng thương mại nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp. Đối với các ngân hàng hàng thương mại, công tác thẩm định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là một trong những căn cứ cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư vào các dự án, đồng thời góp phần hạn chế tổn thất cho ngân hàng khi xảy ra rủi ro tín dụng.

Tuy nhiên, công tác thẩm định giá BĐS tại các ngân hàng thương mại hiện nay còn nhiều hạn chế, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác, thẩm định dẫn đến xác định mức cho vay không đúng với thực tế và gây ra tổn thất cho ngân hàng khi xử lý nợ xấu.

Qua khảo sát thực tiễn có thể thấy rằng, công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng vẫn còn hạn chế trong các vấn đề sau:

- Việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lý của tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực của BĐS trên thị trường. Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại một số ngân hàng còn dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm, chưa có hệ số điều chỉnh phù hợp, nên chưa phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường. Khung giá đất của Nhà nước thường áp dụng cho 1 giai đoạn nhát định và có xu hướng không theo kịp với giá đất thị trường. Giá đất thị trường thường cao hơn rất nhiều so với khung giá của Nhà nước. Chưa kể, còn có trường hợp khách hàng thiếu thiện chí, cung cấp thông tin ban đầu về BĐS thế chấp không chính xác, bị sai lệch…

- Thị trường BĐS không ổn định, có lúc rất sôi động, có lúc lại khá trầm lắng, hoạt động mua bán ngầm còn thường xuyên diễn ra, gây khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, so sánh để định giá. Hơn nữa, trong một khoảng thời gian ngắn, cán bộ thẩm định giá khó có thể thu thập đầy đủ và chính xác thông tin.

- Phương pháp thẩm định giá chưa được sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, các phương pháp khác ít được chú trọng. Trong khi đó, mỗi BĐS có đặc điểm và công dụng riêng, cho nên việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng BĐS này là rất quan trọng, ảnh hưởng tới giá trị của BĐS cần định giá.

- Kiến thức bổ trợ khi thẩm định giá còn thiếu và yếu. Thẩm định giá là một lĩnh vực rất khó, đòi hỏi các thẩm định viên phải có kỹ năng cơ bản và hiểu biết sâu rộng về các ngành khác mà có liên quan đến giá trị của BĐS như: ngành xây dựng, ngành nội thất, phong thủy… từ đó mới có thể định ra được giá trị tiềm năng của tài sản thế chấp một cách chính xác.

- Kinh nghiệm nghề nghiệp còn non của cán bộ thẩm định cũng là một hạn chế của các ngân hàng đặc biệt là các ngân hàng thương mại cổ phần thuộc top dưới. Đa số thẩm định viên đều còn trẻ về tuổi đời, ít về trải nghiệm nên đôi khi chưa có đủ kiến thức, kinh nghiệm và bản lĩnh để xử lý các phát sinh xảy ra. Thêm nữa, cán bộ thẩm định giá lại phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ, dẫn đến thụ động trong công việc.

Trên thực tế, hiện nay ở mỗi ngân hàng thương mại lại có cách thẩm định giá tài sản thế chấp khác nhau, cùng một tài sản nhưng ở mỗi ngân hàng cho một kết quả định giá khác nhau. Việc định giá doanh nghiệp cũng chỉ dựa trên căn cứ số liệu sổ sách, bảng cân đối kế toán nên cũng rất khó xác định chính xác giá trị đích thực của doanh nghiệp, đặc biệt giá trị của doanh nghiệp là ngân hàng lại càng khó định giá do ngoài tài sản hữu hình còn có nhiều tài sản vô hình với giá trị lớn như: thương hiệu, bản quyền sáng chế, sản phẩm truyền thống, uy tín của đội ngũ lãnh đạo ngân hàng…

2. Giải pháp và kiến nghị

Để khắc phục những hạn chế và vướng mắc trên, các ngân hàng thương mại có thể áp dụng một số giải pháp nhằm cải thiện và nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản thế chấp.

Thứ nhất, khắc phục những bất cập trong việc thu thập thông tin

Thông tin là yếu tố rất quan trọng, cần thiết cho công tác định giá BĐS thế chấp. Nguồn thông tin đáng tin cậy sẽ giúp cho các cán bộ định giá đưa ra được những kết luận chính xác, từ đó xem xét đưa ra một mức cho vay hợp lý, đảm bảo an toàn cho ngân hàng.

Cần phải xây dựng và hoàn thiện hệ thống lữu trữ thông tin nội bộ. Đây là một giải pháp quan trọng và cần thiết các ngân hàng phải lưu tâm. Bên cạnh đó cũng cần xây dựng quy trình đọc và quản lý thông tin một cách hiệu quả, nhanh chóng và bảo mật cao.

Thứ hai, vận dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá

Hiện nay, đa số các ngân hàng chỉ sử dụng phương pháp so sánh khi thẩm định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên, để có thể xác định trị giá của BĐS thế chấp một cách hợp lý nhất, cán bộ thẩm định cần lựa chọn và kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá tài sản khác nhau, bởi vì mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng.

Các ngân hàng có thể căn cứ vào đặc điểm của từng BĐS và ưu diểm, hạn chế của từng phương pháp thảm định giá để lựa chọn phương pháp định giá thích hợp. Các ngân hàng có thể kết hợp các phương pháp so sánh, thu nhập, giá trị thặng dư hay chi phí… Thông tin có được từ phương pháp này lại là nguồn thông tin đầu vào của phương pháp khác.

Đối với các BĐS chưa qua sử dụng thì phương pháp thẩm định giá chỉ cần áp dụng là phương pháp so sánh với giá của các BĐS tương tự được trao đổi trên thị trường trong và gần thời điểm định giá khoảng 6 tháng. Đối với những BĐS tương đối phức tạp thì ngân hàng có thể nhờ sự giúp đỡ của một số công ty chuyên về thẩm định giá để tăng tính chính xác, khách quan của kết quả thẩm định.

Với những BĐS là công trình xây dựng đã qua sử dụng thì nên kết hợp giữa phương pháp so sánh với phương pháp chi phí để xác định giá trị định giá. Đối với những công trình có quy mô lớn hoặc có kỹ thuật phức tạp thì nên kết hợp với các đơn vị chuyên môn như thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa chính... để có những kết quả chuyên môn làm cơ sở cho định giá.

Trong một số trường hợp khác, các ngân hàng cần có sự hỗ trợ của các chuyên gia thuộc các lĩnh vực khác nhau để có thể đưa gia một giá trị hợp lý nhất cho các BĐS, tránh trường hợp định giá quá thấp hoặc quá cao so với giá thị trường.

Thứ ba, nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn và đạo đức của cán bộ ngân hàng

Trình độ của cán bộ thẩm định có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định giá BĐS. Thị trường BĐS là một thị trường phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên, liên tục. Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho cán bộ thẩm định giá là phải tự mình thường xuyên trau dồi, cập nhật kiến thức chuyên môn, nắm bắt thông tin thị trường bất động sản, có khả năng dự báo xu hướng thị trường, các biến động kinh tế chính trị xã hội ,.. có như vậy mới có thể có được kết quả tốt trong công việc.

Ngân hàng có thể nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán bộ thông qua tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia các hội thảo liên quan đến lĩnh vực định giá BĐS…; bổ sung thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá BĐS.

Bên cạnh nâng cao trình độ chuyên môn thì cần thực hiện tốt công tác giáo dục chính trị, tư tưởng cho từng cán bộ, làm rõ trách nhiệm cá nhân trong các khâu công việc. Lấy hiệu quả công việc của từng cán bộ để đánh giá năng lực và phẩm chất của họ, không vì bằng cấp hay quan hệ mà đánh giá chủ quan. Kịp thời khen thưởng cũng như phạt để tạo động lực khuyến khích cán bộ nhân viên nhiệt tình cống hiến, có tinh thần trách nhiệm cao trong công tác.

Thứ tư, hoàn thiện cơ cấu tổ chức và cơ chế quản lý nhân sự

Tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, chỉ có những ngân hàng lớn có bộ phận thẩm định giá được tách ra và hoạt động một cách độc lập, chuyên trách. Còn lại phần lớn các ngân hàng nhỏ vẫn chưa xây dựng được một bộ phận thẩm định giá riêng, cán bộ thẩm định giá vẫn thuộc quân số phòng tín dụng, kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng khác, cho nên hoạt động định giá thường không đem lại hiệu quả cao. Do đó, muốn nâng cao chất lượng thẩm định giá trị tài sản thế chấp, các ngân hàng thương mại cần xem xét việc hình thành riêng bộ phận định giá để nâng cao hiệu quả hoạt động.

Đồng thời, các ngân hàng cũng cần đẩy mạnh hơn nữa cơ chế quản lý, có quy trình kiểm soát nghiệp vụ thẩm định giá chặt chẽ và phù hợp với văn hóa và tầm hoạt động của ngân hàng trong từng thời kỳ, sao cho vừa đủ sức răn đe trong trường hợp nhân viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp, vừa hỗ trợ cho nhân viên định giá hoàn thành công việc một cách tốt nhất.

Các ngân hàng cần xây dựng chính sách trả lương, thù lao tương xứng, có chế độ khen thưởng kịp thời, chế độ phụ cấp thích hợp hơn để tạo động lực cho các cán bộ thẩm định giá phấn đấu trong công tác. Đây là cơ sở tạo ra sự cạnh tranh và cống hiến của cán bộ thẩm định với ngân hàng nhiều hơn, từ đó góp phần thúc đẩy hoạt động thẩm định giá BĐS của ngân hàng.

Thứ năm, hạn chế rủi ro, sai lầm trong công tác định giá và lập quỹ dự phòng rủi ro cho hoạt động thẩm định giá

Đối với bất kỳ ngành nghề hay lĩnh vực kinh doanh nào đều có nhũng rủi ro nhất định tiềm ẩn. Vấn đề ở đây là thực hiện những hoạt động nào để nhằm hạn chế được rủi ro và sai sót đó. Đối với hoạt động thẩm định giá, cần phải:

- Kiểm tra một cách cẩn thận các kết quả định giá, kể cả những sai sót trong đánh máy. Dù một lỗi rất nhỏ nhưng cũng có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng. Có như vậy độ chính xác của kết quả mới cao.

- Cần phải giám sát, kiểm tra hoạt động thẩm định giá một cách thường xuyên để phát hiện những chỗ sai, điều chỉnh kịp thời. Điều đó sẽ giảm thiểu được rủi ro trong hoạt động thẩm định giá.

- Quá trình thu thập thông tin phải được xem xét một cách cẩn thận, bởi có rất nhiều nguồn thông tin không chính xác, không còn phù hợp. Thông tin thu thập được phải có chọn lọc và xử lý một cách khoa học.

- Công tác định giá liên quan mật thiết với vấn đề rủi ro tín dụng, khi gặp phải nợ xấu và phải phát mại tài sản thế chấp, khoản tiền phát mại có thể không đủ để bù đắp vốn và chi phí mà ngân hàng đã bỏ ra - đó sẽ là thiệt hại cho ngân hàng. Để nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ thẩm định giá, cần yêu cầu họ ký cam kết sẽ bù đắp hoặc bù đắp một phần thiệt hại cho ngân hàng.

- Trong quá trình thẩm định giá dù nhân viên thẩm định có nghiệp vụ hay có thông tin đầy đủ đến đâu thì rủi ro trong công tác thẩm định giá vẫn không thể tránh khỏi những sai lầm. Để tạo tâm lý yên tâm và giảm áp lực cho cán bộ thẩm định giá các ngân hàng thương mại nên trích lập quỹ dự phòng rủi ro cho hoạt động thẩm định giá. Quỹ dự phòng sẽ giảm tổn thất cho ngân hàng khi xảy ra các rủi ro tín dụng.

Như vậy, thẩm định giá BĐS thế chấp là một trong những khâu quan trọng trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng của các ngân hàng. Dựa trên kết quả thẩm định giá, ngân hàng sẽ đưa ra được các quyết định cho vay hợp lý, đảm bảo cho ngân hàng vừa giảm rủi ro đến mức thấp nhát vừa thu được lợi nhuận. Các ngân hàng thương mại cần phải thực hiện các biện pháp đồng bộ, hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm nói chung, BĐS thế chấp nói riêng, từ đó xác định đúng hạn mức cho vay, hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1.https://vnvc.com.vn/Thuc-trang-dinh-gia-tai-san-tai-cac-Ngan-hang-thuong-mai-Viet-Nam-hien-nay-596.html

2.https://tapchinganhang.gov.vn/nhan-dinh-mot-so-rui-ro-trong-tham-dinh-tin-dung-khach-hang-ca-nhan-tai-ngan-hang-thuong-mai-co-phan.htm

3. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2020), Báo cáo tổng kết hoạt động ngành Ngân hàng năm 2020 và nhiệm vụ năm 2021.

ThS. Cao Thị Thu

Đại học Quản lý và Công nghệ Hải Phòng