Thuế sử dụng đất phải chiếm tỷ trọng cao và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng

TCDN - Ở các nước phát triển nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất luôn chiếm 50 - 90% tổng thu cho NSĐP. Trong khi, tại Việt Nam, nguồn thu từ thuế đất còn thấp và thuế chưa trở thành công cụ điều tiết thị trường - GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNVMT nhận định.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, ở tất cả các nước phát triển nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất luôn chiếm 50 - 90% tổng thu ngân sách địa phương. Nguồn thu này là nguồn lực chính cho phát triển địa phương, nhất là các đô thị. Mặt khác, thuế có liên quan đến đất đai không chỉ có chức năng tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn là một công cụ tài chính để điều tiết thị trường bất động sản (BĐS), cũng như là một chính sách điều tiết phát triển đô thị. Đây là những công cụ hữu hiệu để điều chỉnh trong trường hợp sốt giá đất, chống đầu cơ tích trữ đất đai và kiểm soát dòng người di cư tự phát vào các đô thị. Trong quá trình công nghiệp hóa, để thực hiện giai đoạn ban đầu cần tới một giải pháp tích lũy vốn đầu tư lớn. Nguồn vốn này được tích lũy nhờ việc đưa đất công thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường cho khu vực sở hữu tư nhân để sử dụng. Sau đó, Nhà nước đánh thuế BĐS, bao gồm cả đất đai thuộc sở hữu tư nhân để tăng thêm vốn cho khu vực công nhằm phát triển ở các giai đoạn tiếp theo. Tất cả những nước biết tận dụng nguồn vốn từ đất đai đều đã thành công trong quá trình công nghiệp hóa, cụ thể là 7 nước công nghiệp phát triển hiện nay (G7).

Thu từ đất đai bao gồm 3 nguồn: (1) thu từ giá trị đất công khi đưa vào thị trường để sử dụng trong khu vực tư nhân; (2) thu từ thuế và phí liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai; (3) thu từ giá trị đất đai tăng thêm mà không do đầu tư của người có đất thực hiện. Tất cả các nguồn thu này đều phụ thuộc vào công cụ định giá đất.

Ông đánh giá gì về kết quả việc thực hiện các nguồn thu từ đất đai hiện nay?

Đối với Việt Nam, hệ thống pháp luật đất đai đã xác định 3 nguồn thu tương tự như trên. Trong đó, nguồn thu từ thuế và phí được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các Luật thuế, phí liên quan đến đất đai và được ngành Tài chính thống kê theo các hạng mục rất rõ ràng. Nguồn thu từ giá trị đất công cũng được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, nhưng các hạng mục thu chưa được thống kê đầy đủ. Cụ thể như trong các dự án đầu tư theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng), giá trị đất đai đem đổi không được ghi vào thu cho ngân sách từ đất.

Nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm được quy định trong Luật Đất đai như một quy định chung, thiếu các cơ chế thu cụ thể và không được thống kê trong các hạng mục thu riêng cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, xét về tổng thể, nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với giá trị đất đai trên thị trường. Theo số liệu của Bộ Tài chính, tổng thu từ đất chỉ chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách nhà nước, chiếm khoảng 20% tổng thu ngân sách nhà nước địa phương. Trong tổng thu từ đất tính theo các hạng mục thu hiện nay thì thu từ giá trị đất công chiếm tới khoảng 85% tổng thu từ đất, thu từ thuế và phí chỉ chiếm khoảng 15%.

Các nguồn thu từ đất đều phụ thuộc vào công cụ định giá đất. Tuy nhiên, việc định giá đất tại Việt Nam còn không ít bất cập, điều này ảnh hưởng thế nào?

Yêu cầu của công cụ này là xác định giá đất sao cho phù hợp với giá trị thị trường. Xác định giá đất cao hơn sẽ kìm hãm đầu tư trên đất vì nghĩa vụ tài chính quá lớn; ngược lại, xác định giá đất thấp hơn sẽ làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Nhìn lại Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của tất cả các địa phương cấp tỉnh, giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 25 - 70% giá đất trên thị trường (tại các đô thị, tỷ lệ thấp và ở nông thôn, tỷ lệ cao hơn). Theo Luật đất đai 2013, các loại thuế và phí liên quan đến đất đai đều được tính theo giá đất do nhà nước quy định như nói trên, tức là chỉ thu được khoảng 40% giá trị cần thu theo quy định của pháp luật. Đối với thu từ đất công khi đưa vào thị trường, mặc dù pháp luật đất đai đã quy định là phải định giá đất trong từng trường hợp cụ thể, nhưng Chính phủ lại cho phép áp dụng phương pháp giá đất trên Bảng giá đất nhân với một hệ số do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định (phương pháp định giá đất thứ năm do Chính phủ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014). Trên thực tế, hệ số này chỉ được xác định khoảng 1,5 - 2,0, tức là chỉ thu được khoảng 40 - 50% giá trị đất công theo thị trường.

Trên thực tế, Đà Nẵng đã xây dựng được một thành phố hiện đại, vẫn được gọi là một thành phố đáng sống, chỉ từ nguồn lực đất công tại chỗ theo một quy hoạch phát triển phù hợp. Ngược lại, Hà Nội lại luôn luôn in tạo ra những con đường đắt nhất hành tinh gắn với cất nhà siêu mỏng, siêu méo hai bên đường.

Vấn đề được đặt ra là phải đổi mới triệt để cách thức xác định giá đất. Mặt khác, việc đổi mới thể chế để ngăn ngừa tham nhũng về đất đai cũng có liên quan đến hoàn thiện cơ chế quy định và quyết định giá đất của Nhà nước.

Việt Nam không chỉ là một nước đang phát triển mà là một nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường. Điều này có nghĩa là đất công và tài sản công gắn liền với đất có giá trị lớn. Nếu thực hiện chuyển đổi tốt, giá trị đất công có thể tạo nên lượng vốn nhà nước được tích lũy khá lớn. Rất tiếc là Việt Nam chưa tận dụng được giá trị đất công và tài sản công trên đất.

Theo ông, công tác định giá đất cần tập trung giải quyết những vấn đề gì?

Quản lý giá đất và định giá đất là yếu tố được đổi mới khá chậm trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai ở Việt Nam. Trước hết, việc ít sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập vẫn được cho rằng làm cho chi phí cao hơn trong quản lý đất đai. Đây chính là quan niệm không đúng vì tốn kém hơn một đồng hôm nay nhưng thu về mười đồng nhiều hơn vào ngày mai, kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra như vậy. Do đó, Sửa đổi Luật Đất đai cần quy định Bước 1 là đề xuất giá đất chỉ do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện và trên 50% số lượng thành viên Hội đồng thẩm định giá đất là các chuyên gia định giá đất độc lập (các thành viên là quan chức nhà nước không vượt quá 50%).

Một trong những khó khăn nhất hiện nay là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất đai, trong khi Luật Đất đai 2013 đã quy định thuế đất được xác định theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Theo cách thức này, Việt Nam khó có thể xây dựng được một hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp, không khắc phục được rủi ro do giá đất không thực ghi trên các hợp đồng giao dịch.

Sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện. Các cơ quan quản lý, báo chí cần nâng cao nhận thức của người dân về việc ghi đúng giá trị đất đai trên hợp đồng để không gặp phải các rủi ro pháp lý như khi hợp đồng bị tòa án tuyên là vô hiệu và bên đã nhận tiền chỉ trả lại bên đã trả tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng hoặc cơ quan quản lý lấy giá đất theo hợp đồng làm căn cứ để tính giá trị bồi thường khi đất đai bị Nhà nước thu hồi.

Mặt khác, Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể, mặc dù Luật Đất đai luôn quy định giá đất của nhà nước phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Nguyên nhân chủ yếu là các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của dân. Cách tiếp cận này cần phải thay đổi để mọi quy định pháp luật trở nên chân thực hơn. Nếu thực sự mức thuế, phí về đất đai là cao thì giảm tỷ suất thuế, phí chứ không phải là giảm giá đất. Khung giá đất của Chính phủ cũng không có vai trò tích cực gì trong quản lý giá đất trong suốt thời gian qua. Vai trò của Khung giá đất cần được thay thế bằng Cơ quan định giá đất quốc gia hoặc Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia. Cơ quan trung ương này có chức năng ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất và quản lý giá đất như giải quyết các xung đột về giá đất, quyết định về các phương pháp định giá đất.

Luật Đất đai cần bãi bỏ Khung giá đất của Chính phủ và thay thế bằng Cơ quan định giá đất quốc gia hoặc Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia; quy định chế tài xử lý mạnh đối với các địa phương cấp tỉnh quy định giá đất trên Bảng giá đất thấp hơn giá đất trung bình trên thị trường. Trên thực tế, cần kiểm soát chặt chẽ việc ban hành Bảng giá đất của các địa phương và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể về các phương pháp định giá hàng loạt trong xây dựng Bảng giá đất.

Như trên đã nói, cần xem xét lại 5 phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định, phương pháp định giá đất thứ 5 là không phù hợp, cần bãi bỏ. Phương pháp này không có cơ sở khoa học vì không thể định giá đất cụ thể dựa vào kết quả định giá đất hàng loạt; phương pháp này cũng không xuất hiện trong bất kỳ cuốn sách nào viết về các phương pháp định giá đất và cũng không có trong quy chuẩn kỹ thuật định giá của thế giới, khu vực và Việt Nam. Hơn nữa, cách định giá này đang kéo chúng ta quay về quá khứ 20 năm trước, khi thực hiện Luật Đất đai 1993.

Đề xuất ở đây là loại bỏ phương pháp định giá đất thứ 5 được quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. Đồng thời, Luật Đất đai cần có quy định cụ thể việc giao cho Chính phủ quy định các phương pháp định giá đất nhưng phải phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật định giá đất quốc gia đã được ban hành.

Để đảm bảo tính hiệu quả của nguồn thu từ thuế, hệ thống thuế đất cần cải cách theo hướng nào?

Hệ thống thuế về đất đai và BĐS ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường.

Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng, phải thu ở mức khá cao. Ngược lại, thuế về chuyển quyền bất động sản lại phải thu ở mức thấp để khuyến khích các giao dịch chính thức.

Thuế về đất đai và BĐS cần được đổi mới theo xu hướng này.

Ngoài ra, hệ thống thuế còn phải đóng vai trò các chính sách điều tiết quá trình phát triển. Cụ thể: 1. Ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ BĐS (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có đất nhưng không sử dụng, để hoang hóa đất đai, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả; 2. Phân bố hợp lý dân cư theo thu nhập phù hợp với mức thuế phải nộp, điều tiết được dòng lao động di cư vào các đô thị; 3.ThuếBĐSởmứccaosẽlàm giảm giá BĐS, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp; 4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải đảm bảo chức năng thu giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua thuế đánh vào phần giá trị đất đai tăng thêm; 5. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đảm bảo chức năng ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận... thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn; 6. Khi đã đánh thuế vào mua bán BĐS gắn với chuyển quyền sử dụng đất thì cần xem xét miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa BĐS để loại bỏ tình trạng thuế chồng thuế; 7. Cần xem xét giảm mức thuế và phí đối với mọi giao dịch BĐS tại khu vực nông thôn, nhất là thuế và phí gắn với chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tăng tỷ trọng giao dịch chính thức đối với BĐS tại nông thôn và khuyến khích quá trình tích tụ, tập trung đất đai nông nghiệp; 8. Tạo điều kiện thuận lợi để tăng thu ngân sách làm cho các đô thị tự nâng cấp đô thị mình bằng nguồn lực tại chỗ và định hướng đô thị hóa nhanh hơn, hiệu quả hơn.

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải đổi mới toàn diện theo hướng: 1. Nâng dần tỷ suất thuế cơ bản từ mức hiện hành 0,03% lên mức khoảng 1% trên giá trị đất tính theo giá đất của nhà nước phù hợp giá thị trường theo một lộ trình xác định trên nguyên tắc đảm bảo sự đồng thuận xã hội; 2. Có sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại dựa trên nguyên tắc đánh thuế thu nhập của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; 3. Thuế sử dụng đất cần có mức lũy tiến cao đủ gây tác động tích cực đối với các trường hợp có đất nhưng không đưa vào sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ và sử dụng đất không hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Đối với Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, mua bán BĐS cần tập trung vào các vấn đề sau: 1. Xem xét miễn hoặc giảm đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với khu vực nông thôn; 2. Quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi tiếp tục chuyển nhượng trong thời gian ngắn.

Xin cảm ơn ông!

Phương Linh