TCDN - Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, đã đến lúc Việt Nam cần đánh thuế cao với người nhiều nhà đất, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ hoang... Điều đó thể hiện nghĩa vụ của người giàu đối với nhà nước.

Nghị quyết 18-NQ/TW tiếp tục nhấn mạnh quan điểm đất đai trong đó có một số nội dung rất đáng quan tâm như yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang…

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng đã có trao đổi với Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp xung quanh những vấn đề này.

Bỏ khung giá đất không mới

Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, ông nghĩ sao về điều này?

Hiện nay chúng ta đang thực hiện nền kinh tế thị trường, nhiều lĩnh vực nhà nước đã không định giá mà theo giá thị trường. 30 năm nay Việt Nam đã có những bước tiến dài trong phát triển đất đai nhưng vẫn giữ một số quản lý cũ là khung giá đất do nhà nước quy định. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua giữa giá đất do nhà nước quản lý và giá đất theo thị trường đã tạo nên những khó khăn, bất cập. Nhiều thành phần trục lợi để trốn thuế thông qua việc bán nhà “hai giá”.

Việc bỏ khung giá đất không phải là mới mà là từng bước trong sự chuyển dịch theo cơ chế thị trường. Khi Nghị quyết 18 ban hành, tôi thấy nhiều người lo ngại vậy thì xác định giá đất theo thị trường như thế nào cho phù hợp, công bằng? Việc lo ngại là đúng nhưng không phải khó không làm được.

Chúng ta nhớ lại trước đây khi bắt đầu chuyển từ kinh tế nhà nước sang kinh tế thị trường nhiều ý kiến lo ngại. Thế nhưng khi thực hiện sửa đổi dần dần và tới nay chúng ta đã đạt được nhiều thành tựu do kinh tế thị trường mang lại.

Tôi cho rằng trong giai đoạn đầu, việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo giá thị trường sẽ có sự bất hợp lý ở khía cạnh này kia là điều tất yếu. Đó có thể là nhà nước đền bù theo giá nhà nước người dân thấy là thấp, nhà nước bán đất theo giá thị trường là cao… Tuy nhiên các nước trên thế giới đã làm được thì chúng ta cũng làm được.

Hiện nay, việc thực hiện bảng giá đất ở các địa phương đang bất cập, theo ông, xác định giá đất theo cơ chế thị trường như thế nào cho hợp lý?

Tôi cho rằng sau khi Quốc hội thông qua chính sách này, Bộ Tài chính cần xác định bảng giá đất cụ thể để khi địa phương vận dụng rõ ràng, không có chuyện là giá thị trường, thuận mua vừa bán theo giá thị trường.

Việc đồng bộ bảng giá đất giữa các địa phương cần được tính toán kỹ lưỡng. Hiện nay, Bộ Tài chính thông qua Tổng cục Thuế đang thực hiện quyết liệt chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản. Trong đó có có xác minh giá trị giao dịch thực tế.

Nếu ngành thuế làm mạnh, tôi cho rằng người mua sẽ không “nghe” theo lời người bán kê giá thấp để giảm thuế cho người bán. Người bán “sợ” cơ quan thuế sẽ không dám trốn thuế. Từ đó sẽ có giá thị trường thực tế của các địa phương nằm trong phòng công chứng. Cơ quan quản lý nhà nước ở các địa phương có thể dựa vào số liệu của phòng công chứng làm cơ sở tính giá bình quân giao dịch mua bán tại địa phương mình.

Bên cạnh đó việc xác minh qua ngân hàng các thông tin về giao dịch liên quan chuyển nhượng bất động sản, vay để mua bất động sản… sẽ xác định được giá mua bán thực sự của người dân ở địa phương. Dựa trên thị trường sơ cấp này, việc mua bán thực tế của từng người dân để tính giá bình quân theo khu vực của địa phương trong quý hoặc 6 tháng.

Từ số liệu từ phòng công chứng và thông qua ngân hàng, địa phương có thể lấy bình quân giá trị giao dịch cả năm làm cơ sở xây dựng khung giá đất theo năm tại địa phương.

Đánh thuế, đưa giá bất động sản về mức hợp lý

Nghị quyết 18 cũng quy định đánh thuế cao đối với những người sở hữu nhiều đất đai. Nhiều ý kiến không đồng tình việc này, xin ông cho biết quan điểm của mình?

Tôi nghĩ rằng việc quy định đánh thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều đất đai sẽ là bước tiến quan trọng để tạo sự công bằng, hợp lý. Trước đây, khi chưa thực hiện định hướng thị trường không ai có quyền sở hữu căn nhà thứ hai. Đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước không cho nắm quyền và không thu thuế người dân ở căn nhà của mình.

Tuy nhiên, mấy chục năm nay, nền kinh tế thị trường phát triển giúp cho mọi người làm giàu, mở mang sản xuất kinh doanh, sở hữu nhiều nhà đất… Và kinh tế thị trường cũng phải thay đổi cách thức quản lý trong đó có việc thu thuế.

Khi nhà nước phát triển kinh tế địa phương, sử dụng nguồn ngân sách lớn để chi đầu tư hạ tầng, an sinh xã hội, an ninh trật tự…, điều đó giúp giá trị đất đai tăng. Tuy nhiên, người có nhiều đất đai lại muốn áp dụng không thu thuế là “ăn gian” và ngân sách không có khoản thu tương xứng.

Nguyên tắc thuế là tạo sự công bằng, phân phối lại. Người có thu nhập cao phải đóng thuế nhiều. Người có nhiều nhà đất phải đóng thuế cao cho ngân sách địa phương. Nguồn thu thuế đó để địa phương nâng cấp hạ tầng giao thông, an sinh xã hội, an ninh trật tự… Từ đó địa phương thu hút được nhiều dự án, góp phần phát triển kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương và giúp giá bất động sản tăng, người sở hữu được hưởng lợi nhiều hơn. Vì vậy đóng thuế là hợp lý.

Với đa số nhiều người cho rằng việc thu thuế bất động sản là biện pháp thu thêm của Chính phủ nên họ phản đối. Tuy nhiên phải nói rằng, ở Việt Nam hiện nay, các sắc thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản đang thấp hơn nhiều so với các lĩnh vực khác.

Nhiều người cho rằng, đánh thuế sẽ làm giá bất động sản tăng cao, ông nghĩ sao về điều này?

Về mặt nguyên tắc và quan sát trong thời gian dài, tôi thấy thu thuế hợp lý giá bất động sản sẽ không tăng theo dạng lướt sóng.

Trong thời gian vừa qua, do không đánh thuế bất động sản hàng năm nên nhiều người “ôm đất”. Theo thống kê có tới 70% giao dịch đất đai là đầu cơ. Nếu đánh thuế, mỗi năm người mua đất, khai thác tốt, cho thuê hay kinh doanh sẽ có tiền và nộp được thuế.

Đối với những người mua căn nhà, lô đất chỉ để đầu cơ, chờ tăng giá bán, người mua sẽ phải nộp thuế hàng năm. Họ sẽ phải tính toán nộp thuế, chi phí cơ hội… Từ đó nhu cầu đầu cơ sẽ giảm và giá bất động sản trở nên hợp lý hơn.

Còn nếu người mua vẫn cố gắng đầu cơ, họ sẽ vẫn nộp thuế hàng năm, ngân sách địa phương có nguồn thu để chi cho an sinh xã hội, an ninh quốc phòng…

Vậy theo ông, đánh thuế đất đai nên thực hiện như thế nào cho công bằng, hợp lý?

Các nước hiện nay thu thuế bất động sản từ 20 - 25% khả năng khai thác. Đơn cử như căn nhà cho thuê 200 triệu/năm sẽ phải đóng thuế 20% tương đương 40 triệu và họ vẫn được hưởng giá trị lời là 80%.

Theo tôi cần thu thuế suất lũy tiến theo năm. Bộ Tài chính phải tính toán khoa học để việc khai thác đất đai có lợi nhiều lần. Như vậy việc thu thuế phải theo giá trị trường nhưng không phải dựa trên tổ nghiên cứu của ủy ban nhân dân tỉnh mà phải dựa vào số liệu thống kê của các phòng công chứng hàng năm.

Mức thuế suất lý tưởng nhất là điều chỉnh 1 lần/năm. Tuy nhiên vì chính sách nhà nước phải ổn định trong thời kỳ nên mức thuế nhà đất có thể điều chỉnh 2-3 năm/lần.

Tôi cho rằng thu thuế tài sản, bất động sản không nên nôn nóng, cần làm từng bước để người dân quen dần. Vì vậy lộ trình thu thuế cần lũy tiến tăng theo các năm. Những việc này thực hiện đồng bộ sẽ kiểm soát và thu thuế thuận lợi hơn. Các nước phát triển đã làm ổn định nhiều năm. Người giàu, nhiều nhà đất rất tự hào và thích nộp thuế. Việt Nam dần dần sẽ làm được.

Xin cảm ơn ông!

Nghị quyết số 18 Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Nghị quyết yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. 

Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. 

Đối với thị trường bất động sản, Nghị quyết 18 nêu rõ, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.