TCDN - Tại Luật Đất đai (sửa đổi) nhiều chuyên gia đưa ra những đề xuất, kiến nghị xung quanh chính sách tài chính, thuế đất, khung giá đất… với mục tiêu đảm bảo khung thuế suất phù hợp, sử dụng hiệu quả nguồn đất đai.

Bài 1: 7 khoản thu ngân sách từ đất đai vẫn có nguy cơ thất thoát

Bài 2: Đề xuất thuế điều tiết giá trị tăng thêm từ nhà, đất 

Bài 3: Đánh thuế cao - Công cụ ổn định thị trường bất động sản

Bài 4: Chống thất thu thuế từ xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường 

TS Cấn Văn Lực, Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV:

Cơ quan định giá đất là cơ quan độc lập

Theo ông Lực cần quy định luôn cơ quan định giá đất nên là một cơ quan độc lập (không thuộc Hội đồng định giá đất hay UBND tỉnh), hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể tại các địa phương định kỳ hàng năm hoặc điều chỉnh khi có biến động tăng/giảm từ 20% trở lên, có tính đến yếu tố vùng, miền.

Như thế, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích.

Ông Lực kiến nghị nên có lộ trình cho việc định giá đất. Thí dụ, nên lựa chọn sử dụng 2 - 3 phương pháp để tính giá đất, có thể là “phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số điều chỉnh” để đơn giản hóa việc tính toán giá đất tại các địa phương giai đoạn 2024 - 2025; rồi từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ trong xác định giá đất theo phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường (kinh nghiệm quốc tế các nước cần thời gian 5 - 10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này).

TS Vũ Như Thăng, Phó Chủ tịch phụ trách Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia:

Sớm đưa vào chương trình xây dựng về Luật thuế tài sản

Ông Thăng cho rằng cần phối hợp hoàn thiện các quy định liên quan đến thị trường bất động sản, tạo cơ sở xây dựng hệ thống thông tin đồng bộ, cập nhật, mang tính thị trường về đất đai. Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về giá cả thị trường bất động sản trên cơ sở kết nối tất cả dữ liệu của các cơ quan nhà nước có liên quan theo hướng ứng dụng công nghệ thông tin. Xây dựng dữ liệu về giá đất, xây dựng bản đồ giá đất và định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất nhằm hỗ trợ công tác xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm căn cứ xác định nghĩa vụ liên quan đến ngân sách nhà nước.

Nghị quyết 18 chủ trương “quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất…” Trong bối cảnh, thị trường bất động sản ngày càng phát triển, khoảng cách thu nhập của người dân ngày càng chênh lệch, việc nghiên cứu ban hành thuế tài sản trong bối cảnh hiện nay là cần thiết.

Tuy nhiên, muốn thuế tài sản thực sự đi vào thực tiễn và phát huy hết vai trò của nó cũng như nhận được sự đồng thuận từ phía đối tượng chịu thuế, thì Luật thuế tài sản phải phù hợp và đúng đối tượng.

Bên cạnh đó, Luật thuế tài sản sẽ hữu hiệu nếu các nút thắt trong khuôn khổ pháp lý về quy hoạch và đất đai được tháo gỡ, đặc biệt là vấn đề định giá đất theo giá thị trường và công khai, minh bạch.

Ngoài ra, để thuế tài sản hoạt động hiệu quả, linh hoạt và mang lại nguồn thu bền vững trên cơ sở cân đối hài hòa lợi ích giữa nhà nước - doanh nghiệp - dân cư, chú trọng đến chính quyền địa phương được phép linh hoạt trong việc điều chỉnh hệ số thuế (thấp hơn 1 hoặc cao hơn 1) với các loại tài sản, đối tượng chịu thuế cụ thể (ví dụ như đối tượng chính sách hoặc loại tài sản địa phương khuyến khích sở hữu…) phù hợp với chiến lược, chính sách phát triển của địa phương.

Điều này vừa khuyến khích địa phương chủ động cân đối nguồn thu, vừa để lại dư địa chính sách quản lý nhà nước cho địa phương phát triển cân đối giữa các vùng, miền.

Thuế tài sản cần phải là thuế lũy tiến ở mức cao để hạn chế đầu cơ. Theo kinh nghiệm quốc tế, thuế tài sản còn là lũy tiến theo thời gian nắm giữ và hạn chế việc không khai thác sử dụng đất, nhà; mua nhà bằng tiền vay không gắn với thu nhập thường xuyên… Tức là cần làm rõ các hoạt động đầu cơ để xây dựng khung thuế suất phù hợp, đảm bảo đất, nhà (tài sản) được sử dụng hiệu quả, không để hoang, chờ giá lên.

Tài sản, đặc biệt là tà sản đất đai, cần được phân loại chi tiết dựa trên khả năng tạo ra giá trị gia tăng và thương mại hóa của tài sản. Thuế suất khác nhau theo phân loại để đảm bảo nguồn tài sản đất đai có lợi thế thương mại về vị trí, địa lý, thổ nhưỡng được quản trị và khai thác hiệu quả tương xứng với lợi thế của nó.

Bà Bùi Thị Cẩm Ngọc, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội:

Tính toán đến giá trị đất đai tăng thêm theo các phương pháp định giá đất cụ thể

Thực tế quan hệ lợi ích giữa các bên: nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập vì người sử dụng đất bị thu hồi song luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng, trong khi các nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách, nhà nước chỉ việc thực hiện thu các khoản thuế và lệ phí từ các giao dịch đất đai. Hiện nay việc phân phối địa tô, điều tiết giá trị tăng thêm của đất sao cho hợp lý đang là một vấn đề còn nhiều bàn luận, phân phối địa tô sẽ góp phần giúp minh bạch thị trường đất đai, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

Đối với việc thu giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng giao thông không phải do chủ sử dụng đất, bà Ngọc đề xuất 2 phương án.

Phương án 1, trong quá trình quy hoạch, đầu tư các dự án cơ sở hạ tầng đô thị, cần quan tâm đến khu vực liền kề dự án đầu tư. Lý giải về điều này, bà Ngọc cho rằng thực trạng hiện nay tại các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, đất liền kề dự án chịu ảnh hưởng lớn từ các dự án đầu tư mang lại, tạo giá trị đất đai tăng thêm rất lớn cho người sử dụng đất liền kề, đồng thời gây bất bình đẳng giữa người phải di dời và người ở lại. Người phải di dời là đối tượng chịu thiệt thòi nhất, những người sử dụng đất ở lại tự nhiên được ra mặt đường, được hưởng lợi nhất. Trong khi đó nhà nước phải bỏ ra nguồn vốn nhiều để thực hiện dự án nhưng lại không thu lại được nguồn lợi do đầu tư của mình mang lại, nhất là đối với đất liền kề các dự án.

Vì vậy cần thực hiện thu hồi diện tích đất nằm trong vùng liền kề để có thể quy hoạch lại tạo mặt bằng tái định cư lại cho người dân, tạo quỹ đất sạch để đấu giá nhằm tạo nguồn thu cho nhà nước. Diện tích lan tỏa có thể tính theo từng dự án và từng khu vực.

Việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất liền kề bên hạ tầng nhằm thu được giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục tình trạng không đảm bảo cảnh quan đô thị, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo.

Theo đó, có thể áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai liền kề để giải quyết tái định cư tại chỗ. Việc thu hồi rộng hơn bên cạnh cơ sở hạ tầng hay tiện ích công cộng sẽ được hướng dẫn theo cách tiếp cận, nguyên tắc thu giá trị đất đai tăng thêm có sự tham gia và đồng thuận cộng đồng, thay vì chỉ sử dụng quyền lực của nhà nước thu hồi đất. Thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai.

Phương án 2, việc thu giá trị đất đai tăng thêm cũng có thể thực hiện bằng việc sửa đổi thuế sử dụng đất hoặc thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với điều tiết giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch sử dụng đất, theo bà Ngọc, từ một bản quy hoạch, giá trị đất đai sẽ tăng lên đáng kể. Vì vậy, khi xây dựng phương án quy hoạch cần tính toán đến giá trị đất đai tăng thêm theo các phương pháp định giá đất cụ thể. Nhà đầu tư, người sử dụng đất có thể sử dụng kết quả đó để tính toán và đầu tư hợp lý.

Đối với điều tiết phần chênh lệch về địa tô do việc chuyển mục đích sử dụng đất, bà Ngọc cho rằng cần tăng cường hình thức hỗ trợ khuyến khích người có đất bị thu hồi để chuyển mục đích sử dụng đất. Hình thức khuyến khích có thể là tiền, hỗ trợ tạo công ăn việc làm… Vì vậy cần duy trì và bổ sung thêm các hình thức hỗ trợ hoặc tăng giá trị khuyến khích, đặc biệt quan tâm đến những người sử dụng đất chấp hành nghiêm chỉnh trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.